Qu’est-ce qu’un avant-contrat exactement ?
Avant de conclure la vente d’un bien immobilier définitivement via la signature de l’acte authentique, les deux parties (le vendeur et le nouvel acquéreur) signent ce que l’on appelle une promesse de vente.
Cet avant-contrat fait état des conditions de la vente ainsi que des engagements des deux parties.
A noter : Dans les faits, la signature d’un avant-contrat n’a aucun caractère obligatoire légalement. Néanmoins, il est généralement mis en place entre le vendeur et l’acheteur pour bien définir les axes de la vente et protéger les deux parties.
A savoir : Un avant-contrat est établi dans le cadre de la vente d’un bien immobilier déjà construit. Pour un bien en construction, on parle de contrat de réservation.
La forme de l’avant-contrat
L’avant-contrat peut prendre différentes formes : compromis de vente (on parle alors d’une promesse synallagmatique), promesse unilatérale de vente ou bien promesse unilatérale d’achat.
Le compromis de vente :
Le compromis de vente est une promesse synallagmatique. Autrement dit, le vendeur et l’acquéreur s’engagent tous les deux à conclure la vente d’un bien immobilier au prix convenu. Signer un compromis de vente est un engagement ferme. Il oblige à aller effectuer la vente devant un notaire à la date convenue dans l’avant-contrat. Si le vendeur ou l’acquéreur revient sur sa décision, l’autre partie du contrat peut l’y contraindre en faisant appel à la justice et exiger des dommages et intérêts. (Sauf si la rétractation a lieu sous le délai légal prévu)
La promesse unilatérale de vente :
Dans ce cas-ci, le propriétaire du bien immobilier s’engage à le vendre sous un certain délai et à un prix déterminé. Le futur acquéreur accepte l’offre émise par le vendeur sans toutefois s’engager à acquérir le bien. Le vendeur donne une sorte “d’option” sur une durée limitée.
Avec cette méthode, passé le délai prévu, le vendeur peut remettre son bien immobilier directement sur le marché. (ce qui n’est pas le cas avec le compromis de vente).
La promesse de vente doit être enregistrée auprès des impôts, aux frais de l’acheteur (environ 125 €). L’enregistrement doit être fait le mois suivant la signature (pour un acte notarié) ou dans les 10 jours (pour un acte sous seing privé).
La promesse unilatérale d’achat :
Ici c’est uniquement le futur acquéreur qui s’engage à acheter le bien immobilier.
Ce que doit contenir un avant-contrat
La rédaction d’un avant-contrat implique un certain nombre de mentions obligatoires comme :
-L’identité du vendeur et de l’acquéreur
– La désignation du bien immobilier (adresse, surface, nombre de pièces, références cadastrales, prix de vente etc…)
-Les conditions suspensives (permis de construire, prêt immobilier etc…)
– Et pour finir, la date de levée de l’option pour les promesses unilatérales
Au-delà de ces informations capitales, des annexes sont également à fournir pour la constitution d’un avant-contrat.
On parle ainsi des éléments suivants :
-le dossier complet des diagnostics techniques du bien immobilier (ERNT, DPE, amiante, plomb etc… )
-S’il s’agit d’un lot de copropriété : carnet d’entretien de l’immeuble, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les documents relatifs à la situation financière de la copropriété comme le fonds de travaux, le montant des impayés etc…
La rédaction de l’avant-contrat peut être complexe. Il est donc souvent conseillé de confier sa rédaction à un professionnel (agent immobilier ou notaire) mais le vendeur peut tout de même le rédiger en accord avec l’acheteur.
