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Les règles sur l'augmentation de loyer
Les augmentations de loyer sont soumises à une réglementation précise. Voici les questions que les propriétaires doivent se poser avant de modifier le montant du loyer de leurs locataires.
Quand est-il légalement permis d’augmenter un loyer ?
Le loyer peut être augmenté chaque année, même si bien évidemment cela ne constitue pas une obligation pour le propriétaire. D’un point de vue financier, c’est dans son intérêt, mais le propriétaire est libre : il peut ainsi décider d’augmenter le loyer en cours de bail en 2024, le laisser inchangé en 2025 et augmenter le loyer à nouveau en 2026.
Bon à savoir : lorsque le propriétaire choisit d’augmenter le loyer, il faut qu’il le fasse dans le cadre défini par la loi Alur de 2014. Ainsi, il est dans l’obligation de prévenir le locataire de cette augmentation dans les délais imposées par la loi. La loi Alur stipule que le loyer ne peut être augmenté qu’une fois par an. Chaque nouvelle hausse doit se faire dans le cadre défini par la loi, et s’appuyer sur l’indice du trimestre en cours. Vous verrez un peu plus loin dans cet article de quoi il s’agit précisément !
Sur quelle base légale les augmentations de loyers sont-elles réglementées ?
L’augmentation de loyer doit s’inscrire dans le cadre offert par la loi Alur. C’est elle qui permet au propriétaire la révision du loyer en cours de bail.
La loi Alur stipule que cette éventuelle augmentation de loyer doit absolument figurer dans le contrat de location. Pour communiquer cette possibilité au locataire, le bailleur doit faire figurer l’indice de référence des loyers (IRL) sur le contrat. C’est lui qui fera office de base pour la révision du montant des loyers chaque année.
L’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques) publie l’IRL chaque trimestre. Pour que le propriétaire procède à l’augmentation du loyer, il doit prendre en compte l’IRL du trimestre de référence et le comparer à celui du trimestre de la dernière année.
Notez qu’il est aussi indispensable que le bail indique la date de renouvellement du contrat. Si cette mention manque, le propriétaire pourra réviser le montant du loyer à la date anniversaire de la signature du contrat.
Les différents types d’augmentation de loyer
Il existe plusieurs types différents d’augmentations de loyer.
Augmentation de loyer annuelle
L’augmentation de loyer annuelle désigne la révision régulière du montant du loyer faite chaque année par le propriétaire. Elle est prévue dans le contrat de location et se base sur un indice de référence. Elle se fait généralement en multipliant le loyer actuel par le pourcentage d’augmentation de l’indice de référence.
L’avantage de cette augmentation, c’est qu’elle permet de maintenir le loyer aligné avec l’inflation et les coûts du marché.
Augmentation de loyer entre deux locataires
L’augmentation de loyer entre deux locataires a lieu lorsque le propriétaire décide d’augmenter le montant du loyer après le départ d’un locataire et avant l’arrivée d’un nouveau. Contrairement à l’augmentation annuelle, elle n’est pas limitée par l’indice de référence et peut donc être plus significative. Attention, elle est toutefois encadrée par une réglementation locale.
Le propriétaire évalue alors le loyer en fonction des prix actuels du marché immobilier local.
Bon à savoir : dans certaines régions de France, il existe des restrictions sur les augmentations de loyer entre deux locataires, afin d’ éviter des hausses, excessives et spéculatives.
Augmentation de loyer liée à des travaux
Bon à savoir : pour que les travaux justifient l’augmentation du loyer, le contrat de location doit mentionner une clause d’amélioration.
Les propriétaires doivent savoir que les travaux d’amélioration sont à effectuer entre deux locataires. Tous les travaux de rénovation, comme la vérification des sols ou le changement d’équipement de la salle de bain ne constituent pas des travaux d’amélioration. Ils peuvent bien sûr être réalisés, mais n’entraînent pas l’augmentation des loyers.
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Méthodes de calcul des augmentations de loyer
Vous vous lancez dans la gestion locative, et ne savez pas comment calculer l’augmentation du loyer de votre logement ? Voici ce qu’il faut savoir.
Les indices de référence pour l’augmentation de loyer
Trois indices de référence vous permettent de calculer le montant de cette augmentation :
- L’IRL du même trimestre de l’année précédente ;
- Le montant du loyer actuel sans les charges ;
- Le nouvel indice IRL du trimestre au cours duquel vous effectuez l’augmentation du loyer.
Comment calculer l’augmentation de loyer annuel ?
Appliquez simplement la formule suivante :
Loyer hors charges x nouvel indice IRL / ancien IRL
Imaginons une révision du loyer au 15 janvier 2020, et un loyer de 700 €. En 2019, l’IRL du quatrième trimestre était de 130,26. L’IRL du même trimestre à N -1 est de 126,82.
L’opération est donc la suivante :
700 × 130,26 / 126,82 = 718,99 euros. Concrètement, cela signifie que le montant du nouveau loyer ne pourra pas dépasser 718,99 euros.
Communication de l’augmentation au locataire
Normalement, le locataire sait qu’une augmentation de loyer peut avoir lieu au moment de la date anniversaire du bail. Mais comment justifier cette augmentation et la transmettre au locataire ?
Comment justifier une augmentation de loyer ?
Considérons que le loyer augmente car il s’appuie sur la révision de l’IRL par l’INSEE. Dans ce cas, vous êtes dans le cadre d’une augmentation légale qui ne demande aucun justificatif spécifique.
Si vous désirez augmenter le loyer au-delà de l’IRL, il vous faut justifier de la légitimité de cette augmentation.
Comment notifier une augmentation de loyer à votre locataire ?
Vous pouvez en faire la demande par mail ou courrier postal. Sachez que si le locataire ne prend pas en compte cette augmentation, vous pouvez lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception pour renforcer votre première demande.
Un locataire peut-il refuser ou contester une augmentation ?
Si un locataire estime injuste ou excessive une augmentation de loyer, plusieurs options s’offrent à lui pour contester cette augmentation.
Dans la plupart des cas, il essaiera certainement de discuter avec le propriétaire pour résoudre le problème sans avoir recours à des procédures plus formelles. Si la négociation directe échoue, il peut s’adresser à une commission de conciliation. En dernier recours, il a le droit de porter l’affaire devant le tribunal d’instance.
