Lorsqu’elle est mentionnée dans le contrat de location, un propriétaire peut procéder au calcul de la révision du loyer chaque année. Cette augmentation est encadrée par la loi et son calcul s’appuie sur un indice de référence inhérent à l’inflation. Vous découvrirez donc dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le calcul de l’augmentation d’un loyer.
Les principes de la révision de loyer
La révision de loyer s’inscrit dans un contexte et un cadre bien précis.
Qu’est-ce qu’une révision de loyer et quand est-elle applicable ?
Une révision de loyer consiste pour un propriétaire à augmenter le loyer du logement loué, chaque année et selon un indice de référence, l’IRL. Cet indice de référence est rendu public chaque trimestre par l’INSEE. Cette augmentation de loyer permet à chaque bailleur de rentabiliser son investissement.
Les différents indices de révision des loyers
Outre l’IRL, il existe également l’indice du coût de la construction (ICC). Également publié par l’INSEE, il se base sur les variations du coût de la construction. Cet indice est utilisé pour les baux commerciaux et parfois mentionné dans certains baux d’habitation.
L’indice des loyers commerciaux (ILC) est spécifique aux locaux commerciaux et aux activités artisanales. Il est calculé suivant l’évolution de l’IRL, de l’ICC et de l’indice des prix à la consommation.
Comprendre la différence entre révision, indexation et augmentation de loyer
Cette distinction est essentielle pour assurer la bonne gestion locative des propriétaires. Elle contribue aussi à un calcul de la révision du loyer effectué correctement.
La révision de loyer consiste en un ajustement périodique du montant du loyer selon un indice de référence. Elle est prévue dans le contrat de location et suit des règles définies.
L’indexation de loyer désigne les situations dans lesquelles le loyer est automatiquement ajusté en fonction d’un indice prédéfini et sans négociation entre les parties. Elle est utilisée pour les baux commerciaux.
L’augmentation de loyer désigne l’ajustement du montant du loyer, celle-ci n’étant pas toujours liée à un indice économique. L’augmentation du loyer peut se faire entre deux locataires ou lors du renouvellement du bail.
Le rôle du bail dans la révision du loyer
Le bail définit les conditions spécifiques et les indices de référence utilisés pour la révision du calcul du loyer. Les clauses précisent la fréquence de la révision et l’IRL.
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Révision de loyer pour les logements
Les droits et obligations du propriétaire dans la révision du loyer
Afin de pouvoir procéder au calcul de la révision du loyer, celle-ci doit avoir été mentionnée dans une clause dédiée dans le bail. Cette action peut être réalisée une fois par an à la date indiquée dans le bail. Si aucune date n’est indiquée, la date anniversaire de signature du bail fait office de référence.
Ce n’est qu’au moment où la demande d’augmentation est indiquée aux locataires que le nouveau loyer est applicable.
Les droits et obligations du locataire en cas de révision du loyer
Le locataire a le droit d’être informé à l’avance du nouveau montant et de la méthode de calcul utilisée pour réviser le loyer. Il doit vérifier que cette révision respecte les termes du bail et les indices en vigueur.
De plus, le locataire a le droit de contester une révision non conforme ou abusive. Il a par ailleurs l’obligation de payer le loyer révisé à partir du moment où la révision est légalement justifiée et conforme au bail.
Calcul de révision de loyer et loi Pinel
Le calcul de la révision du loyer se base sur l’ILC ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). La loi Pinel protège les locataires contre les augmentations abusives et offre en même temps une méthode précise pour ajuster le loyer en restant cohérent avec les conditions du marché.
Méthode et règles de calcul de révision
Imaginez que votre bail ait été signé par le locataire le 1er octobre 2022. Il paye des loyers de 800 euros. Pour calculer le nouveau loyer au 1er octobre de l’année suivante, il suffit de faire le calcul suivant :
IRL du deuxième trimestre, 2022 = 136,27
IRL du deuxième trimestre 2023 = 141,03.
Nous obtenons donc le calcul suivant :
(800 × 141,03) / 136,27 = 827,94
Le propriétaire pourra donc demander un loyer de 827,94 euros maximum.
Cas des logements à loyer plafonné
Les logements à loyer plafonné sont soumis à des règles spécifiques. Les critères de révision sont établis par les conventions signées entre les bailleurs sociaux et l’État. Ces dernières définissent les conditions d’évolution des loyers, en prenant en compte les coûts d’entretien et de rénovation des bâtiments par exemple. Ainsi, chaque année, les bailleurs peuvent ajuster les loyers en fonction des variations de l’IRL, mais toujours dans les limites fixées par la réglementation.
Impact de l’augmentation du loyer sur le contrat de location
L’augmentation du loyer modifie les conditions financières convenues entre le locataire et le bailleur. Toute hausse de loyer doit être notifiée au locataire avec un préavis, généralement un mois environ avant son application.
Pour le locataire, cette hausse peut influencer sa capacité à honorer le paiement du loyer.
Révision de loyer pour les baux commerciaux
Les baux commerciaux sont eux aussi soumis au calcul de la révision du loyer.
Calculer la révision d’un loyer commercial
Utilisez l’ILC ou l’ILAT selon la nature de l’activité.
Comparez ensuite l’indice de référence actuel avec celui de la période précédente.
Puis appliquez la formule suivante :
Nouveau loyer=Ancien loyer × Indice précédent / Nouvel indice
Les spécificités de la révision triennale du loyer commercial
La révision triennale du loyer commercial permet d’ajuster le loyer tous les trois ans. Cette révision est basée sur la variation de l’indice de référence choisi (ILC ou ILAT) depuis la dernière révision ou la date de début du bail. L’augmentation ne peut excéder la variation de l’indice sur cette période et doit respecter les clauses du contrat de bail.
Comment calculer la révision de loyer d’un bail commercial ICC ?
Pour calculer la révision de loyer d’un bail commercial avec l’ICC, identifiez l’ICC à la date de la dernière révision ou de la signature du bail.
Appliquez ensuite cette formule :
Nouveau loyer=Ancien loyer × ICC de référence / ICC actuel
Comment calculer la révision de loyer d’un bail commercial ILC ?
Le calcul de la révision de loyer d’un bail commercial avec l’ILC est très simple. Relevez l’indice actuel et l’indice à la date de la dernière révision ou de la signature du bail.
Appliquez ensuite cette formule :
Nouveau loyer=Ancien loyer × ILC de référence / ILC actuel
Comment calculer l’augmentation de loyer d’un bail commercial avec l’indice Insee ?
Relevez l’indice actuel et l’indice à la date de la dernière révision ou de la signature du bail.
Appliquez ensuite cette formule :
Nouveau loyer=Ancien loyer × Indice INSEE de référence / Indice INSEE actuel
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