En tant que propriétaire bailleur vous pouvez facturer une partie des charges à votre locataire. On appelle ça les charges récupérables, ou les charges dites locatives. Ces dernières se classent de la manière suivante :
Les taxes locatives
Les taxes locatives sont des taxes et des impôts qui doivent être payés par les propriétaires de biens immobiliers, tels que les propriétaires d’appartements, de maisons, de locaux commerciaux ou industriels, etc.
Ces taxes sont généralement calculées en fonction de la valeur de la propriété et de son utilisation, et peuvent être réparties entre le propriétaire et le locataire selon les termes du contrat de location. Les taxes locatives peuvent inclure les éléments suivants :
La taxe foncière
Cette taxe est imposée par les autorités fiscales locales sur la valeur foncière de la propriété et est payable chaque année par le propriétaire. Cette taxe peut être répartie entre le propriétaire et le locataire selon les termes du bail.
La taxe d'habitation
Cette taxe est due par les occupants d’un logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le logement est loué, le locataire paie cette taxe, sauf s’il est stipulé dans le bail que le propriétaire doit la payer.
La taxe sur les ordures ménagères
Cette taxe est imposée par les autorités locales pour financer la collecte et le traitement des déchets. Elle peut être payée par le propriétaire ou le locataire, selon les termes du bail.
Les frais d’entretien courant et les réparations légères
Les frais d’entretien courant et les réparations légères pour un appartement se réfèrent généralement aux petites réparations et à l’entretien régulier nécessaires pour maintenir le logement en bon état.
Les frais d’entretien courant peuvent inclure des dépenses telles que le remplacement des ampoules, le remplacement des joints de robinets, le nettoyage régulier des conduits de ventilation, la lubrification des charnières de portes et fenêtres, la vidange des fosses septiques, etc.
Les réparations légères, quant à elles, peuvent inclure des travaux tels que le remplacement d’un carreau de céramique cassé, la réparation d’une fuite d’eau mineure, le remplacement d’une poignée de porte ou de fenêtre, le rebouchage des trous dans les murs, etc.
Ces réparations sont généralement effectuées par le locataire, puisqu’elles sont minimes et qu’elles peuvent être liées à l’usure normale du logement. Si le propriétaire effectue un de ces changements, il peut demander à ce que celui-ci soit refacturer au locataire.
Les dépenses relatives au logement ainsi qu’à l’usage de l’immeuble
Les dépenses relatives au logement ainsi qu’à l’usage de l’immeuble comprennent tous les coûts associés à la location d’un logement, en plus du loyer mensuel. Ces dépenses peuvent être regroupées sous le terme de “charges locatives”
Que contient la liste des charges récupérables ?
Il est tout à fait possible de se faire rembourser par son locataire des frais relatifs aux parties communes de l’immeuble. Ces frais peuvent être liés à l’entretien des tapis, des vides-ordures, la fourniture et la réparation des appareils d’entretien de propreté (aspirateurs, balais…) etc.
Les frais relatifs à l’entretien de l’ascenseur peuvent également être facturés au locataire (vérification, matériaux d’entretien, réparations légères etc…)
De la même manière, certaines dépenses liées à la consommation de chauffage et d’eau peuvent être récupérées par le propriétaire bailleur, comme nous l’avons vu ci-dessus.
Ce sont :
- les frais d’entretien courant du matériel de production d’eau chaude/chauffage ainsi que les menues réparations
- l’eau utilisée pour l’entretien des espaces extérieurs
- la fourniture d’énergie, indépendamment de sa nature
- l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes
- les frais relatifs à l’entretien et l’exploitation des compteurs individuels et généraux
- l’eau chaude et froide des locataires
- les produits relatifs à l’exploitation, l’entretien et le traitement de l’eau
Les espaces verts constituent eux aussi des frais qui peuvent être facturés au locataire.
Ce sont par exemple : la coupe, le désherbage, le nettoyage et l’arrosage des espaces verts, mais également l’achat de produits comme l’engrais, les fleurs et plantes etc…)
Pour finir, certaines taxes peuvent être imputées au locataire : taxe de balayage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la redevance assainissement.
La récupération des charges locatives
Si votre locataire dispose d’un meublé vide, celui-ci paie chaque mois (ou tous les trimestres) une provision pour charge. Le montant de la provision pour charge s’établit selon les chiffres de la précédente régularisation (ou du budget prévisionnel, en cas de copropriété). La provision est régularisée tous les ans, selon les dépenses réelles.
Dans le cas d’une location meublée, le locataire peut payer des charges forfaitaires au propriétaire. Celles-ci sont calculées selon l’IRL (indice de référence des loyers)
Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges récupérables ?
La régularisation annuelle des charges locatives est un processus par lequel le propriétaire d’un logement loué ajuste les charges locatives payées par le locataire pour l’année précédente, en fonction des coûts réels encourus.
Voici comment fonctionne ce processus :
- Le propriétaire calcule les coûts réels des charges locatives encourues pour l’année précédente, tels que les frais de chauffage, d’eau, de copropriété, d’entretien courant, d’assurance, etc.
- Le propriétaire compare les coûts réels aux charges locatives payées par le locataire tout au long de l’année. Si les charges payées sont inférieures aux coûts réels, le propriétaire facture au locataire la différence. Si les charges payées sont supérieures aux coûts réels, le propriétaire rembourse le locataire de la différence.
- Le propriétaire fournit au locataire un décompte précis des coûts réels encourus et des ajustements apportés. Ce décompte doit être accompagné des justificatifs de paiement des différentes charges.
- Le locataire dispose d’un délai de 1 mois pour contester le décompte s’il estime qu’il n’est pas justifié.
Pour gérer facilement vos charges récupérables ainsi que vos régularisations de charges, vous pouvez utiliser un logiciel dédié à la gestion locative.
