Dans le secteur privé, il est courant pour les propriétaires de procéder à une réévaluation du loyer de leurs logements. Cette démarche permet d’ajuster le montant du loyer en fonction de l’évolution des prix sur le marché immobilier. Toutefois, pour éviter toute contestation de la part des locataires, il est essentiel de respecter certaines règles et procédures. Dans cet article, nous vous présentons les étapes clés pour réussir la réévaluation de votre loyer.
Comprendre les conditions légales de réévaluation
Pour que la réévaluation du loyer soit légalement valide, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le bail doit prévoir une clause d’indexation : cette clause mentionne la possibilité de réviser le loyer en cours de bail, ainsi que la périodicité et les modalités de cette révision.
- La réévaluation ne peut intervenir qu’une fois par an : il est interdit de procéder à plusieurs augmentations de loyer dans la même année, sauf en cas de travaux d’amélioration ou de mise en conformité.
Réévaluation loyer : les différentes méthodes
La réévaluation annuelle du loyer avec l’IRL
Tous les trimestres, un nouvel IRL (indice de référence des loyers) est communiqué par l’INSEE et détermine le plafond d’augmentation des loyers que vous êtes en droit d’exiger en tant que propriétaire bailleur de votre locataire.
Déterminer l'IRL applicable
Pour calculer la réévaluation de votre loyer, vous devez d’abord déterminer l’IRL qui s’applique à votre situation. Pour cela, référez-vous à la clause d’indexation de votre bail :
- Si la clause mentionne un trimestre précis, utilisez l’IRL correspondant.
- Si la clause ne mentionne aucun trimestre, utilisez l’IRL publié pour le trimestre en cours lors de la révision.
Effectuer le calcul de la réévaluation
Une fois que vous avez déterminé l’IRL applicable, vous pouvez procéder au calcul de la réévaluation du loyer :
- Divisez le nouvel IRL par l’ancien IRL : (nouvel IRL / ancien IRL)
- Multipliciez ce résultat par le montant actuel du loyer : (résultat obtenu x loyer actuel)
- Le résultat final correspond au nouveau montant du loyer après réévaluation.
(130 / 125) x 600 = 1,04 x 600 = 624 €
Le nouveau montant du loyer après réévaluation sera donc de 624 €.
La réalisation de travaux au sein du logement
Vous pouvez également revoir le montant du loyer de votre locataire à la hausse si vous avez réalisé divers travaux au sein de la location pour l’améliorer ou la remettre en état. (travaux de rénovation énergétique, installation de nouveaux équipements etc…)
Dès lors, vous pouvez appliquer au locataire une hausse de 15% du montant des travaux effectués sur son loyer annuel.
Attention à le prévenir 6 mois avant la date de renouvellement du contrat de location. Votre locataire peut refuser que cette augmentation ne s’applique à son loyer. Si tel est le cas, il devra alors quitter sa location.
Réévaluer un loyer trop bas
Vous aviez fixé au préalable le montant de votre loyer, mais vous vous êtes rendu compte que ce dernier n’est pas assez élevé. Vous avez alors la possibilité de l’augmenter pour atteindre un prix correspondant à des locations semblables. Dès lors, vous devrez fournir 3 preuves au locataire avec 3 exemples de locations similaires, dans la même zone géographique qui ont des prix supérieurs à celui que vous demandez à votre locataire. Une fois les 3 preuves trouvées, vous devez envoyer une proposition d’un nouveau montant de loyer, et ce 6 mois minimum avant la fin du contrat de location.
Le locataire peut accepter ou refuser. En choisissant la deuxième option, il devra quitter le logement à échéance du bail.
L’augmentation des charges
Si vous aviez décidé au début du contrat de location de facturer les charges de votre locataire au forfait et que le prix des charges courantes a augmenté, vous avez la possibilité en tant que propriétaire bailleur d’augmenter le montant des charges. Vous pouvez également procéder à une augmentation du loyer si vous constatez que le locataire a consommé plus d’eau, de gaz ou d’électricité que l’année précédente.
Informer le locataire de la réévaluation
Une fois que vous avez calculé la nouvelle valeur du loyer, il est important d’en informer votre locataire. Pour cela, vous pouvez lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception, ou bien lui remettre en main propre contre émargement ou récépissé. La lettre doit contenir les éléments suivants :
- La date de prise d’effet de la réévaluation : cette date correspond généralement à l’anniversaire du bail, sauf si la clause d’indexation prévoit une autre période.
- Le montant du nouveau loyer : indiquez clairement le montant du loyer après réévaluation, ainsi que la différence par rapport au loyer actuel.
- Le détail du calcul : expliquez la méthode utilisée pour calculer la réévaluation, en mentionnant les IRL applicables et la formule employée.
Avec un outil dédié à la gestion locative, vous pouvez automatiser cette tâche pour limiter les oublis. Le logiciel de gestion locative LOCKimmo vous aide par exemple à calculer la réévaluation du loyer et à en informer votre locataire, par voie postale ou dématérialisée. Vous pouvez ainsi centraliser vos échanges au sein d’un seul et même outil.
Faire preuve de souplesse en cas de difficultés du locataire
Si votre locataire rencontre des difficultés financières suite à la réévaluation du loyer, vous pouvez envisager de lui accorder un délai supplémentaire pour s’adapter à la nouvelle situation. Cela permettra de préserver une bonne relation entre vous et votre locataire, tout en assurant le paiement régulier du loyer.
La période de transition
Lorsqu’une hausse du loyer est envisagée par le bailleur, celui-ci doit adresser une proposition de réévaluation (avec le nouveau montant souhaité et la raison de l’augmentation) au minimum 6 mois avant la fin du contrat de bail en cours afin de laisser du temps au locataire.
Si ce dernier accepte, il doit en informer son bailleur dans un délai de 2 mois maximum. Dans le contraire, une commission de conciliation peut intervenir pour tenter de trouver un compromis et satisfaire les deux parties.
Si le locataire accepte cette révision, il dispose de deux mois pour informer le propriétaire de sa décision. En cas de refus, la commission de conciliation peut être saisie pour tenter de trouver un compromis.
Gérer les contestations éventuelles
En respectant les règles légales et les étapes présentées dans cet article, vous devriez réussir la réévaluation de votre loyer sans difficulté. Toutefois, il peut arriver que des contestations surviennent, notamment si le locataire estime que le montant du nouveau loyer est abusif ou que le calcul a été effectué de manière erronée.
Dans ce cas, il est conseillé de dialoguer avec votre locataire afin de lui expliquer les raisons de la réévaluation et de vérifier ensemble les éléments du calcul. Si un accord amiable ne peut être trouvé, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) qui tentera de résoudre le litige à l’amiable. En dernier recours, le juge du tribunal d’instance pourra être saisi pour statuer sur le montant du loyer réévalué.
