Le bail conclu avec votre locataire arrive à échéance ? Vous ne souhaitez pas le renouveler par tacite reconduction ? En fonction du type de location, location nue ou location meublée, les modalités pour donner congé à son locataire sont différentes. La protection accordée aux locataires impose des délais, des motifs, un formalisme. Surtout, le congé ne peut être donné qu’à l’échéance du bail lorsqu’il constitue la résidence principale du locataire ! On vous explique tout sur le congé donné par le bailleur.
Donner congé à son locataire : vous louez une location nue
Vous avez fait le choix d’une location vide pour vous lancer dans l’aventure de la location. Le contrat de bail de votre locataire arrive à échéance. Dès lors, comment lui donner congé ? Quelles sont les règles à suivre ?
Votre locataire est en droit de quitter le logement qu’il loue, sans avoir à justifier sa décision, en respectant un préavis légal. Il a l’obligation de payer le loyer et les charges jusqu’au dernier jour. En tant que propriétaire bailleur, vous ne pouvez pas refuser le départ du locataire.
Le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à la fin du bail et seulement pour certains motifs :
La vente du logement loué
Vous informez votre locataire de votre intention de mettre en vente le logement qu’il occupe. Il dispose d’un droit de préférence pour acquérir ce bien immobilier. Aussi, votre congé doit mentionner le prix auquel vous souhaitez mettre en vente votre bien, les modalités de versement du prix, les conditions particulières de la transaction le cas échéant.
Si vous devez vendre le bien avant l’échéance du bail, vous pouvez le vendre occupé mais cela peut avoir des conséquences sur le prix de vente. Une décote est appliquée sur le prix de vente lorsque le logement est loué. Toutefois, en cas d’investissement locatif, cela peut intéresser le futur propriétaire de poursuivre le bail en cours sans avoir à rechercher un locataire.
Le congé pour reprise du logement loué
Deuxième situation : le bailleur donne congé au locataire car il souhaite vivre dans le logement ou y loger un proche (époux, concubin, ascendant, enfant, etc.). Dès lors, vous devez informer le locataire et préciser la raison pour laquelle vous lui donnez congé. Votre lettre doit également mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire, le lien entre le bailleur et le bénéficiaire, et le caractère réel et sérieux de la reprise.
Le congé pour motif légitime et sérieux
Troisième et dernier cas de figure : Le congé pour motif légitime et sérieux. Il peut s’agir d’impayés répétés de loyers, de troubles importants du voisinage, etc. Dans cette situation vous devez simplement faire parvenir au locataire une lettre lui indiquant le motif de non renouvellement de son contrat de location avec vous.
Donner congé à son locataire : vous louez un logement meublé
Passons maintenant à la location d’un meublé. Comment donner congé à son locataire dans une location meublée ? Les démarches et les règles sont relativement similaires, même si elles ont tendance à être plus souples pour une location meublée. Explications.
Les motifs de congé sont exactement les mêmes que pour un logement vide.
Si vous optez pour une lettre recommandée, c’est bien le jour de réception qui déclenche le décompte du préavis que le locataire doit effectuer.
Si vous donnez congé au locataire car vous souhaitez arrêter la gestion locative et mettre en vente le bien meublé, ce dernier ne dispose pas du droit de préemption. C’est-à-dire qu’il n’a pas la possibilité d’acquérir le logement en priorité par rapport à toute autre personne. C’est la grande différence avec une location vide.
Dans le cas d’une reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche, les démarches sont les mêmes que pour une location vide. En effet, le courrier pour informer le locataire de la reprise doit faire état du motif du congé et préciser le nom du bénéficiaire, son adresse, et le lien de parenté si c’est pour un proche.
Comment donner congé à son locataire pour vente ou reprise ?
Lorsque le bailleur désire donner congé, il doit respecter certaines règles. Voici comment il doit procéder :
Respecter le préavis
Selon la loi, le propriétaire doit donner un préavis de 6 mois avant la fin du bail si le logement est vendu ou repris pour une raison personnelle.
Rédiger une lettre à l’attention du locataire
La lettre doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception pour prouver que le locataire l’a bien reçue. Elle doit préciser le motif de la reprise ou de la vente et la date de fin de bail.
Éviter les litiges
Pour éviter tout litige, il est recommandé de communiquer avec le locataire de manière cordiale et de chercher une solution amiable si possible.
Respecter les délais
Si le locataire souhaite quitter le logement avant la fin du bail, il doit prévenir le propriétaire avec un préavis de 3 mois. Le propriétaire ne peut pas s’opposer à un départ anticipé.
En effet, le congé doit obligatoirement être transmis au locataire en mains propres (contre émargement), par acte d’huissier, ou bien être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Que contient la note d’information de congé pour reprise ou vente ?
La note d’information doit être divisée en 4 parties :
1.
Les dispositions communes au congé pour vente ou pour reprise
Forme de la notification, auteur du congé, destination, délai de préavis, effet du bail. Cette première partie doit également mentionner les cas qui ne permettent pas de donner congé (locataire âgé de plus de 65 ans, logement sous procédure pour insalubrité etc…)
2.
Les dispositions relatives à chaque catégorie de congé
Pour un congé pour reprise : la liste des règles qui concernent l’auteur du congé, les bénéficiaires, la destination du logement, les mentions obligatoires.
Dans le cas d’un congé pour vente : Rappel des règles de ce type de congé, des conséquences pour le locataire, mentionner qu’il s’agit d’un congé pour vente, le prix, les conditions de la vente, la description du bien et des mentions légales. S’ajoute à cela que la notice doit également mentionner le droit de préemption du titulaire du bail, la durée de l’offre, et les conséquences en cas de refus ou d’acceptation.
3.
Litiges et solutions
En troisième partie la notice d’information doit expliquer les possibilités qui existent pour prévenir les litiges (solution à l’amiable, faire appel à un conciliateur de justice ou faire appel à la commission départementale de conciliation.)
4.
Démarches en cas de contestation, contacts
A défaut d’un accord entre les deux parties, la note doit dresser la liste des démarches à suivre pour saisir un juge et informer des effets d’une contestation amiable ou judiciaire. Pour finir, la note doit faire figurer une liste de contacts (ADIL, associations des bailleurs et locataires etc…)
Quand le propriétaire n'a-t-il pas le droit de donner congé à son locataire ?
Le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire sans raison valable. Par conséquent, voici quelques exemples de situations où le propriétaire n’a pas le droit de donner congé à son locataire :
- Pendant la durée du bail de location : Sauf en cas de motif légitime (par exemple si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles), le propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire durant la durée du bail.
- Au moment du renouvellement du bail : Si celui-ci est renouvelé automatiquement, le propriétaire doit respecter le préavis fixé par la loi.
- En cas de discrimination : Le propriétaire ne peut pas donner congé à un locataire vis à vis de sa race, sa religion, son sexe ou encore son orientation sexuelle.
