Vous avez décidé de devenir propriétaire bailleur en proposant un logement à la location. Mais, avant de vous lancer, vous devez choisir quel bail proposer en fonction du type de logement (location vide ou location meublée), de votre futur locataire (étudiant, colocation, couple, etc.) et de la durée de location (location saisonnière ou location à l’année). Ces éléments sont déterminants pour choisir le bon contrat de location. Voici donc toutes les informations utiles pour choisir le contrat de location adapté à votre situation de bailleur et pour le modifier par la suite. Pour tout savoir, consultez également notre guide du bailleur.
Le contrat de location nue
Vous louez un appartement ou une maison sans mobilier : c’est une location vide ou une location nue. Ce contrat de location nue est l’un des plus utilisés en pratique. Ce bail est signé par écrit selon le modèle de contrat de location en vigueur depuis 2015. De nombreuses annexes sont indispensables, notamment le DPE (diagnostic de performance énergétique).
La durée du contrat de location nue est de 3 ans (6 ans si le propriétaire est une SCI, société civile immobilière). Pendant cette période, le locataire peut partir à tout moment mais le bailleur est engagé. A l’issue des 3 ans, le propriétaire peut reprendre le logement pour l’occuper lui-même, le vendre . Son congé doit être donné dans les 6 mois avant l’échéance du contrat de location en mentionnant la raison précise.
La loi du 6 août 1989 régit les relations entre locataires et propriétaires. Souvent modifiée, elle prévoit la durée du préavis, le montant et les modalités de restitution du dépôt de garantie, les obligations du locataire et du bailleur, etc.
Le contrat de location meublée
Ce bail concerne les logements meublés et est conclu pour des durées d’un an. La location doit constituer la résidence principale du locataire. Le contrat de location meublée se renouvelle par tacite reconduction.
Le bail meublé doit correspondre également au modèle établi par les pouvoirs publics. Le mobilier minimum suivant est exigé : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, cuisine équipée d’une plaque de cuisson, four, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle correspondant au nombre de locataires, table et sièges, luminaires, étagères de rangement, matériel d’entretien adapté.
Le bailleur peut exiger un dépôt de garantie jusqu’à 2 mois de loyer hors charges. Le préavis donné par le bailleur doit intervenir au minimum 3 mois avant l’échéance du bail et pour un juste motif. Le locataire, lui, peut partir à tout moment en respectant un préavis d’un mois.
Le bail mobilité
Le dernier né des contrats de location meublée répond aux besoins de mobilité professionnels : étudiants, apprentis, stage, mobilité, etc. Plus souple, ce bail mobilité s’établit pour une durée de un à 10 mois, pour s’adapter au profil de sa cible.
Avec ce type de contrat de location mobilité, il n’existe pas de reconduction tacite. Toutefois, un avenant peut être signé sans dépasser une durée totale de location de 10 mois.
Autre dérogation, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. En revanche, le bailleur peut demander un cautionnement.
Si le locataire souhaite quitter le logement et donc rompre le bail, il devra respecter un préavis d’une durée d’un mois, sans avoir à donner le motif de son départ. Le bailleur ne peut reprendre son bien pendant le bail mobilité mais n’a pas à donner congé à l’issue du bail.
Si, à l’issue du bail mobilité, le locataire souhaite rester, seul un contrat de location meublée classique pourra être signé avec le bailleur.
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Le contrat de location saisonnière
C’est une location meublée particulière, de courte durée. Si vous souhaitez proposer votre logement à la location pour des vacances ou des week-ends, un contrat de location saisonnière s’avère intéressant. Ce bail pour les locations de vacances ou les meublés de tourisme obéit à des règles particulières :
- la durée du contrat de location est limitée à 90 jours maximum ;
- aucune reconduction tacite n’est possible ;
- la résiliation par l’une ou l’autre des parties est prévue dans le contrat ainsi que les sommes à payer.
En tant que propriétaire, vous avez l’obligation de fournir un état descriptif détaillé du logement, un inventaire complet du mobilier et la liste des équipements mis à disposition. Le contrat de location saisonnière est conclu par écrit et signé par les deux parties, que la location fasse intervenir une agence immobilière ou soit conclue entre particuliers.
Comment modifier un contrat de location ?
Les contrats de location durent souvent de nombreuses années. Pendant cette période, la situation du bailleur comme du locataire peut évoluer. C’est parfois le logement en lui-même qui subit un changement :
- départ d’un locataire en cas de colocation ;
- modification de la surface habitable ou du nombre de pièces.
Les termes du contrat de location initial sont modifiés et doivent alors être modifiés par un avenant daté et signé par toutes les parties. Cet avenant au contrat de location précise les nouvelles informations et se réfère au bail initial. Les cautions éventuelles doivent également être informées et donner leur accord aux modifications issues de l’avenant.
L’annulation du bail est-elle possible ?
Propriétaire bailleur et locataire ont signé le contrat de location. Puis, l’un des deux change d’avis, pour quelque raison que ce soit. Aucun délai de rétractation n’existe pour une signature de bail. La seule solution sera alors de donner congé dans les formes requises.
La reconduction tacite du bail
La loi du 6 juillet 1989 prévoit la tacite reconduction des contrats de location. Le bail est alors renouvelé dans les mêmes conditions dès lors que ni locataire ni bailleur ne se sont manifestés dans les délais et les formes requis, pour donner congé. La tacite reconduction du bail évite des démarches complémentaires.
La vente judiciaire d’un bien loué
Les droits des propriétaires et ceux des locataires ne sont pas les mêmes. Ainsi, en cas de vente judiciaire d’un logement, le locataire peut rester dans les lieux. Son bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.
En revanche, l’ancien propriétaire, s’il occupe le logement, doit quitter les lieux sans délai ! Il devient, par la vente, un occupant sans droit ni titre. Toutefois, le tribunal peut aménager des clauses particulières pour maintenir le propriétaire dans le logement, notamment s’il a des enfants.
