L’état des lieux d’entrée et de sortie paraît parfois long et fastidieux. C’est pourtant la clé d’une bonne gestion pour le bailleur. Sans ces documents impératifs, les problèmes liés à une dégradation constatée après état des lieux de sortie deviennent compliqués.
Peut-on modifier un état des lieux suite à une dégradation constatée après sa réalisation ?
L’état des lieux d’entrée
Depuis le 27 mars 2014 et le dispositif de la loi ALUR, il est toujours possible de venir compléter un état des lieux, même après sa signature. Mais attention, cette modification doit se faire dans les 10 jours qui suivent l’installation du locataire dans son logement
Si le locataire constate, par exemple, une fuite au niveau de l’évier qui n’aurait pas été signalée sur l’état des lieux, il doit en informer son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
En cas de refus du bailleur, le locataire a la possibilité de saisir la CDC : commission départementale de conciliation.
De la même manière, si le locataire constate des problèmes de fonctionnement du chauffage durant le premier mois de chauffe, il peut demander au bailleur de compléter et modifier l’état des lieux. Cette demande doit également être réalisée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Dégradation constatée après état des lieux de sortie
Si l’état des lieux d’entrée peut être complété, l’état des lieux de sortie, quant à lui, ne peut pas être modifié. Une fois établi, il est définitif.
En effet, une fois le document signé par les deux parties, il est impossible de revenir dessus.
Après l’état des lieux de sortie, le locataire remet les clés au propriétaire bailleur. Ce dernier pourra effectuer des retenues sur le dépôt de garantie pour une dégradation constatée après état des lieux de sortie. Le bailleur doit alors prouver le fondement des dépenses qu’il souhaite retenir sur la caution du locataire. Celui-ci peut contester les retenues.
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Les différents types de dégradation dans un état des lieux
Même si le locataire arrive dans un appartement refait à neuf, il est obligatoire de compléter un état des lieux, que ce soit pour un contrat de location vide ou un contrat de location meublé.
Au départ du locataire, un état des lieux de sortie est confronté à celui d’entrée. Il permet d’établir les dégradations. Une dégradation constatée après état des lieux de sortie n’est pas forcément imputable au locataire ! En effet il existe 3 types de dégradations : l’usure naturelle, la négligence et le cas de force majeure.
La dégradation constatée après état des lieux de sortie du bien due à la négligence
D’après l‘article 7 de la loi du 28 décembre 2015, le locataire du logement doit procéder aux travaux et réparations locatives (c’est-à-dire l’entretien courant du bien ainsi que les menues réparations) pendant toute la durée du bail.
Les dommages qui résultent de sa négligence, de son manque de soin ou d’entretien durant son contrat de bail sont donc logiquement à sa charge. On recense plusieurs dégradations dues à un manque d’entretien/de soin : sol abîmé, trou ou tâche sur les murs, etc.
Il est important de noter que le locataire du bien est responsable en cas de dommages même si ces derniers sont causés par des personnes qu’il invite ou héberge, par un sous-locataire, ou même par les personnes qui peuvent venir dans le logement à sa demande.
La dégradation constatée après état des lieux de sortie du bien due à la vétusté
L’état des lieux peut constater des dégradations qui ne relèvent pas du locataire.
En effet, si la dégradation du logement résulte de sa vétusté, les dommages sont entièrement à la charge du propriétaire bailleur. Par vétusté, nous entendons une usure normale et naturelle du bien : par exemple, une peinture défraîchie, un parquet usé, etc.
La dégradation constatée après état des lieux de sortie en cas de force majeure
Pour finir, l’état des lieux peut constater des dégradations qui relèvent de cas de force majeure comme un sinistre. Même s’ils sont signalés au niveau de l’état des lieux de sortie, leur prise en charge relève des assurances ou du propriétaire bailleur.
Qui paie l’état des lieux ?
La réalisation d’un état des lieux est indispensable. Ce document à rédiger en deux exemplaires établit l’état et la composition du logement loué permettant de définir par écrit les responsabilités de deux parties en cas d’une potentielle dégradation constatée après état des lieux de sortie, lors d’une comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Cependant, la question de qui doit payer l’état des lieux peut souvent se poser dans ce genre de situation.
Accord à l’amiable entre le bailleur et le locataire
L’état des lieux d’entrée ou de sortie peut être réalisé à l’amiable entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, le coût de l’état des lieux ne peut être répercuté sur le locataire.
L’état des lieux via un huissier
En cas de désaccord ou de choix des parties, un constat locatif (ou état des lieux litigieux) peut être réalisé par un commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier). Le prix varie alors en fonction de la superficie du logement loué :
D’autres frais viennent s’ajouter comme la taxe fiscale forfaitaire et la lettre de convocation.
Spécificité pour l’état des lieux d’entrée et de sortie
A l’entrée, l’état des lieux réalisé par un agent immobilier peut en partie être imputé au locataire dans la double limite de :
- La part payée par le bailleur,
- Un montant maximum de 3 euros TTC par mètre carré de surface habitable.
A la sortie, l’état des lieux est uniquement à la charge du bailleur.
Justifier le montant des travaux suite à une dégradation constatée après état des lieux de sortie
Devis ou facture
Lorsqu’un état des lieux de sortie révèle des dégradations et que le bailleur s’engage à les réparer, la présentation de pièces justificatives du coût des travaux est requise pour effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.
Selon une réponse ministérielle de l’année 2010, la loi exige du bailleur de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux. Le bailleur peut présenter la facture ou le devis établi par un professionnel en charge des travaux ou la facture des matériaux et produits achetés en cas de réparations effectuées par lui-même.
Cependant, une retenue sur le dépôt de garantie n’est possible que si le bailleur présente des justificatifs tels qu’une facture ou un devis.
Facturation abusive : que faire ?
A l'amiable
En cas de contestation de la facture des travaux de remise en état, la première étape est souvent de tenter une résolution à l’amiable en envoyant une lettre de contestation au bailleur via LRAR. La lettre doit clairement mentionner les raisons de la contestation et les demandes spécifiques, et il est important de conserver une copie ainsi que les récépissés.
Si la lettre n’obtient pas de réponse satisfaisante, il est possible de solliciter l’aide de la commission départementale de conciliation en envoyant une lettre de saisine*.
En dernier recours, une mise en demeure peut être envoyée au propriétaire. Il est important de conserver une copie de toutes les lettres envoyées et les récépissés pour prouver la démarche en cas de futur litige.
Le tribunal de proximité ou judiciaire
Si le bailleur persiste à ne pas donner de réponse dans les 8 jours suivants suivant la mise en demeure, il est possible de saisir le tribunal de proximité ou judiciaire, pour les litiges supérieurs à la somme de 4000 euros.
Il est important de noter que vous disposez d’un délai de 3 ans à compter de la date de remboursement du dépôt de garantie pour engager une action en justice.
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Absence d’état des lieux d’entrée ou de sortie : que faire ?
Même si ces cas de figure sont assez rares, il peut arriver que l’état des lieux d’entrée ou de sortie d’un bien immobilier soit inexistant. Il se peut que l’état des lieux n’ait pas été réalisé lors de l’arrivée ou du départ du locataire, pour X ou Y raison (négligence, ignorance etc…)
Or, la loi est très claire à ce sujet : la réalisation de l’état des lieux est une étape obligatoire dans le processus de la location, afin de relever une potentielle dégradation constatée après état des lieux de sortie ou d’entrée. (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs).
L’absence de l’état des lieux d’entrée
En l’absence de l’état des lieux d’entrée, cela équivaut pour le locataire, à avoir reçu l’appartement ou la maison en location “en bon état”, c’est-à-dire, sans aucune réparation à effectuer. (Article 1731 du Code Civil)
Dès lors, en cas de dégâts éventuels sur cette location, c’est lui qui sera automatiquement jugé responsable lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie, même s’il n’a rien dégradé. D’où l’importance de réaliser un état des lieux en bonne et due forme.
A noter tout de même que le locataire peut se sortir de cette situation s’il arrive à prouver qu’il n’est pas à l’origine des dégradations constatées avec des preuves à l’appui (avec des photos par exemple).
Deuxième situation : Si le propriétaire bailleur a refusé lui-même de réaliser un état des lieux. Dès lors, le locataire aura au préalable envoyé une lettre de mise en demeure avec accusé de réception.
L’absence de l’état des lieux de sortie
Si c’est l’état des lieux de sortie qui n’a pas été réalisé, cette situation est plus délicate pour le propriétaire. En effet, les rôles s’inversent et sans état des lieux de sortie, la location est rendue comme “en bon état” par le locataire, sans aucune réparation locative à effectuer.
Dès lors, une éventuelle retenue sur le DG (dépôt de garantie) n’est pas envisageable par le propriétaire bailleur, sauf si ce dernier peut apporter la preuve que les dégradations constatées sont imputables au locataire.
