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Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique dont l’objectif est l’acquisition puis la location d’un ou plusieurs biens immobiliers. Comme son nom l’indique une SCI a forcément une activité civile et non commerciale. Les avantages de ce type de société sont nombreux.
La SCI est une manière de penser aux générations futures en leur transmettant vos biens immobiliers.Vous pouvez ainsi leur transmettre la nue propriété des parts et conserver la capacité de gérer vos logements et de percevoir les loyers. A votre décès, l’usufruit reviendra aux enfants.
De plus, avec la SCI, pas d’indivision. La structure vous permet de réaliser des investissements à plusieurs.
La création d’une SCI nécessite plusieurs étapes : la rédaction et l’enregistrement des statuts, la publication d’un avis de constitution, la rédaction d’une déclaration de constitution et pour finir, le dépôt de la demande d’immatriculation.
1ère étape : Le choix du bien
Avant toute chose, vous devez trouver le bien immobilier qui sera acquis par votre SCI. Cet investissement locatif aura pour propriétaire votre société civile immobilière.
En général vous n’aurez pas forcément créé votre SCI au moment où vous trouverez le bien à acquérir. Il est par conséquent important dans votre compromis de vente de bien faire mentionner une clause de substitution. Cette clause précisera que vous vous portez acquéreur du bien mais que l’acquéreur pourra changer. Ainsi une fois la SCI créée elle se substituera à vous en tant qu’acheteur sans que ceci pose problème.
2ème étape : La rédaction des statuts
La création d’une SCI passe par la rédaction de ses statuts qui peuvent être rédigés par un expert comptable, un avocat ou bien par vous-même.
Si vous décidez de créer une SCI avec des amis n’hésitez pas à vous faire assister pour la rédaction de vos statuts. En effet il conviendra de porter une attention toute particulières aux problématiques de cessions de parts, d’entrées de nouveaux associés… Sur ces points la connaissance technique d’un expert comptable ou bien d’un avocat pourra être précieuse.
La statuts doivent comporter les informations suivantes :
- La forme juridique de la société, son objet (souvent : “acquisition de bien immobilier et location”) ainsi que sa dénomination
- Le siège social (il est conseillé d’indiquer votre adresse afin de ne pas vous déplacer pour récupérer du courrier administratif par exemple)
- Le capital social
- Le nom des associés et la répartition des parts
- La durée de vie de la société
- Les modalités de fonctionnement
- Les options : TVA, IS…
Encore une fois comme nous l’évoquions plus haut, en cas de doutes, il est préférable de rédiger les statuts de votre SCI aux côtés d’un professionnel.
Important : en cas d’apport d’un bien immobilier, le recours au notaire est obligatoire.
3ème étape : L’ouverture de votre compte bancaire
Une fois les statuts rédigés et signés il faudra que vous vous rapprochiez de votre banque. Vous allez en effet ouvrir un compte bancaire pour votre société civile immobilière.
Sur ce compte bancaire vous déposerez le capital social prévu dans vos statuts. Le compte bancaire créé aura la forme d’un compte “en attente de création”. Dès que vous aurez immatriculé votre SCI vous pourrez transmettre votre Kbis à votre banque et votre compte bancaire deviendra alors pleinement opérationnel.
4ème étape : L’enregistrement des statuts
Une fois la rédaction des statuts achevée, tous les associés signent les documents et en reçoivent un exemplaire certifié conforme. Dès cet instant, la société est créée.
Contrairement à ce que vous pourrez lire sur un certain nombre de sites il n’est plus forcément tout le temps nécessaire de soumettre vos statuts à votre centre des impôts. Cette obligation a en effet été supprimée par la loi 2014-1545 du 20 décembre 2014 (article 24). Cette loi a modifié l’article 635 1-5 du code général des impôts.
Vous devez vous rendre au service des impôts afin d’enregistrer les statuts uniquement s’ils sont rédigés par un notaire et/ou que l’acte contient une opération juridique soumise à un enregistrement.
5ème étape : L’immatriculation de la société
Vous devez ensuite procéder à la rédaction d’une annonce légale afin d’immatriculer votre société.
La publication doit se faire dans un journal d’annonces légales, dans le département du siège social de la SCI.
Le coût de cette parution avoisine les 200 euros.
L’avis de constitution doit contenir les informations suivantes :
La forme, le siège social, l’objet, la durée, les noms et adresses de gérants, la dénomination sociale de la société, le capital, la nature des apports, et pour finir, le Registre du commerce et des sociétés auprès duquel la société sera immatriculée.
Si jamais vous vous êtes trompé dans la rédaction de votre annonce légale n’hésitez pas à solliciter le journal qui a diffusé votre annonce afin d’établir une annonce modificative. Les frais liées à ce correctif seront moins élevés.
Si vous tapez une recherche de type “diffuser une annonce légale” dans votre moteur de recherche ne vous précipitez pas forcément sur les sites qui vous proposent de vous accompagner dans la rédaction de votre annonce légale. Vous risquez de payer plus cher votre formalité. Privilégiez le fait de contacter directement le service annonces légales du journal. Vous ferez des économies.
6ème étape : Immatriculation au Greffe du Tribunal de Commerce
Afin de pouvoir immatriculer votre SCI au Greffe du Tribunal de Commerce vous devez en faire la demande via le CFE (centre de formalités des entreprises) qui centralise les pièces de votre dossier et les fait parvenir aux organismes intéressés par la création de votre SCI (services des impôts, INSEE, registre du commerce et des sociétés etc…)
Une bonne solution peut être d’utiliser le site infogreffe.fr. Ce site vous permettra de constituer en ligne votre dossier et de charger vos différentes pièces justificatives.
Attention, cette étape est uniquement possible si vous disposez :
- du retour des statuts par le centre des impôts (si vous êtes concernés par cette obligation)
- de l’attestation de la parution de l’annonce légale
- de l’attestation de non condamnation des associés
- de l’attestation de propriété du siège social (ex: facture EDF)
- d’une copie des cartes d’identité ou passeports des associés
Après cette étape d’immatriculation, votre SCI dispose d’une personnalité morale et pourra fonctionner.
Lors de l’immatriculation de votre SCI les greffes réaliseront une validation juridique de votre demande. Assurez vous de bien préparer vos documents (ex: signatures, informations présentes sur les documents). Sinon vous risquez de subir un rejet et ceci se traduira par un délai supplémentaire et des frais de rejets.
7ème étape : La réception du Kbis
Suite à l’inscription de votre SCI au Registre du commerce et des sociétés par le greffe du tribunal de commerce, vous recevez sous quelques jours un extrait KBis vous confirmant votre inscription.
Il ne vous reste plus qu’à transmettre le document à votre banque pour virer l’argent au notaire et procéder à l’acquisition du bien immobilier.
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