Vous vous posez des questions concernant l’investissement locatif ?
Vous souhaitez acquérir un ou plusieurs biens immobiliers pour les proposer à la location ?
C’est en effet un bon moyen de s’assurer une source de revenus complémentaires. Cet investissement vous permettra aussi de diversifier votre épargne ou bien encore de préparer votre futur retraite.
Cependant, vous vous posez des questions en matière de fiscalité immobilière ? Vous souhaitez savoir comment seront imposés les revenus que vous allez générer grâce à vos locations.
Vous entendez parler de LMNP, de déficit foncier, de SCI à l’IS … mais vous n’êtes pas sûr de tout comprendre
Nous allons vous apporter des réponses à travers ce dossier.
Informations générales sur la fiscalité immobilière
A de rares exceptions (ex: location d’une partie de votre habitation principale) les revenus générés par une location sont obligatoirement fiscalisés c’est à dire imposés.
Les loyers tirés de la location doivent être déclarés au fisc en tant que revenus fonciers (RF) si votre location est nue ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC) si votre location est louée meublée.
Lorsqu’il sera déterminé, le résultat fiscal (bénéfice ou pertes) de votre activité de location sera à ajouter ou retrancher de vos autres revenus sur votre déclaration fiscale.
En tant qu’investisseur votre résultat sera imposé dans le cadre de votre impôt sur le revenu. Une autre option est de louer dans le cadre d’une société civile immobilière soumise à l’IS (impôt sur les sociétés). Dans ce cas c’est cette société en tant que personne morale (donc distincte de vous) qui sera fiscalisée. Vous ne le serez à titre personnel que dans un second temps et pas dans tous les cas (ex: absence de versement de dividendes).
Le montant du revenu net taxable que l’on peut aussi appeler résultat fiscal s’obtient de la manière suivante :
revenu brut foncier – charges déductibles (qu’il s’agisse d’une location dans le neuf ou l’ancien).
Des dispositifs dits de défiscalisation existent pour vous permettre à vous, bailleurs, d’alléger vos factures fiscales. Les possibilités qui existent diffèrent selon si le logement proposé à la location est vide ou meublé les régimes fiscaux étant différents.
La fiscalité de la location meublée
Petit rappel important : Pour être considéré comme “meublé”, un logement doit se composer d’une liste d’équipements nécessaires qui sont les suivants :
– Des plaques de cuisson
– Un four ou micro-ondes
– Des ustensiles de cuisine
– Une table est des chaises
– Des étagères de rangement
– Des luminaires
– Du matériel d’entretien ménager
– De la vaisselle
– Un réfrigérateur et un congélateur (ou un réfrigérateur composé d’une partie congélateur)
– Une literie avec couette ou couverture
– Un dispositif d’occultation des fenêtres pour la chambre à coucher
Si le logement proposé ne dispose pas de ces éléments, le locataire est en droit de mener une action en justice contre le propriétaire du bien. Il pourra alors obtenir la requalification de la nature de sa location avec les conséquences que cela peut avoir pour le propriétaire (ex: impact fiscal).
Dans le cas où vous proposez à la location un logement meublé 3 régimes fiscaux s’offrent à vous : la location meublée professionnelle (LMP), la location meublée à titre non professionnel (LMNP) ou bien le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Avec ce régime réel d’imposition vous pouvez déduire tout un ensemble de charges comme vous le feriez avec une location classique (travaux, intérêts d’emprunts etc), mais également des amortissements.
La somme de toutes ces déductions et charges peut vous permettre de diminuer votre résultat fiscal et celui ci peut ainsi se retrouver proche de zéro.
Si tel est le cas vos locations “échapperont” à l’impôt c’est à dire que vous n’aurez quasiment pas d’impôt à payer sur les revenus générés par votre location meublée.
Vous l’aurez compris ce statut apporte des avantages fiscaux non négligeables notamment grâce à l’amortissement. Il est aussi souvent à privilégier si vos locations sont susceptibles de dégager des charges déductibles conséquentes.
En général le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) sera également à privilégier si vous avez financé votre investissement immobilier par emprunt. En effet les premières années les intérêts versés pour le remboursement de votre prêt viendront gonfler votre stock de charges déductibles.
Sauf si le propriétaire bénéficie du régime du loueur en meublé professionnel, le déficit (résultat négatif les revenus étant inférieurs aux charges) ne peut s’appliquer que sur les revenus de même nature des années suivantes.
Cela signifie que si votre activité génère un déficit. Ce déficit pourra être reporté sur les revenus de votre meublé pour les années à venir mais ne pourra pas venir en déduction de vos autres revenus (ex: vos salaires) l’année où le déficit sera apparu.
Autrefois la location meublée offrait un certain nombre d’avantages par rapport à la location non meublée (ex: durée du bail…). Ces modifications ont progressivement été gommées mais ce statut reste toutefois intéressant dans beaucoup de situations et de contextes de locations.
La location meublée professionnelle
Si vous dépassez un certain niveau de revenus pour vos locations meublés (23000 € / an) et si cette activité de locations meublées et votre principale source de revenus vous pouvez passer sous statut de loueur en meublé professionnel.
Dans ce cas vos déficits pourront être reportés sur vos autres revenus (ex: votre salaire) ce qui viendra réduire votre imposition globale.
Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Ce régime entraîne l’application d’un abattement fiscal de 50% pour charges relatives à la propriété. Seuls 50% de vos revenus seront donc à ajouter à vos revenus. On comprend par conséquent qu’avec un micro BIC il ne sera pas possible de générer de déficit.
Le régime du micro BIC est un régime accessible si les revenus que vous tirez de vos locations ne dépassent pas 70 000 € par an. Ce régime est caractérisé par sa simplicité, notamment concernant la déclaration.
Il est par contre à proscrire si votre activité génère un volume de charges déductibles conséquent et aussi si vous risquez de générer un déficit.
En général le micro BIC est donc plus à privilégier si vous possédez les locations meublées depuis longtemps et qu’elles ne génèrent plus de charges conséquentes (ex: travaux d’entretien…).
La fiscalité concernant la location non meublée
Les loyers que vous percevez avec vos logements non meublés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (RF).
Un régime forfaitaire d’imposition, le micro foncier peut s’appliquer si le montant des loyers ne s’élève pas à plus de 15.000 euros par an.
Un abattement de 30% vient s’appliquer au montant des loyers déclarés. Seul bémol : vous ne pouvez déduire aucune charge ni constater de déficit foncier.
Le micro foncier est donc à l’image du micro BIC que nous avons décrit précédemment. Très simple mais limitant les possibilités de déductions fiscales. Dans le cas où le montant des loyers dépasse le seuil des 15.000 euros, le micro foncier n’étant plus accessible c’est le régime réél qui s’applique.
Une déduction de certaines charges (charges de copropriété, frais de gestion, intérêts d’emprunt etc…) peut être appliquée.
Le déficit foncier qui peut alors apparaître peut s’appliquer sur le revenu global à hauteur de 10.700 euros.
Le surplus sera déduit des revenus fonciers de 10 années suivantes.
