L’investissement locatif, comment bien s’y prendre ?
L’investissement locatif peut-être une véritable opportunité pour placer son argent et le faire fructifier. Avec l’aide d’un logiciel de gestion immobilière, vous pouvez facilement faire grossir votre patrimoine immobilier sans pour autant passer plus de temps sur l’administration de vos biens. Voici nos conseils pour faire un bon investissement locatif et en tirer des profits.
Tout d’abord, quel est l’intérêt d’investir dans l’immobilier ?
Investir dans l’immobilier peut être avantageux à bien des égards, notamment pour placer son argent et en tirer un profit. Voici les différentes manières de gagner de l’argent à travers son investissement locatif :
- en générant une plus-value sur le bien acheté
- ou grâce à des revenus fonciers qui génèrent un bénéfice après déduction des charges et des impôts
Pour commencer correctement dans votre parcours d’investisseur immobilier, il faut tout d’abord calculer la rentabilité locative du logement convoité. C’est une règle d’or qui permet, dans beaucoup de cas, de réussir son investissement immobilier. C’est également un indispensable dans notre contexte actuel où les taux sont bas comparés aux prix des logements qui ne cessent d’augmenter par rapport aux revenus et aux loyers.
Calculer la rentabilité de votre futur logement vous permettra de comparer à d’autres types de placement ou au classement du rendement locatif de 100 villes en France. Grâce à ce classement, vous pouvez constater que le rendement moyen n’est pas le même partout. Par exemple, Paris est une ville à fort potentiel pour faire de la plus-value sur un logement. Cependant, concernant la location, il en est tout autrement. C’est à vous de définir vos objectifs à moyen et long terme pour savoir quel type d’investissement vous conviendra le mieux et pourra répondre aux objectifs que vous vous êtes fixés.
Voici quelques exemples d’objectifs que vous pouvez vous fixer :
- Obtenir un revenu complémentaire au moment de votre retraite
- Élargir votre patrimoine personnel
- Obtenir des réductions d’impôts conséquentes
- Placer de l’argent tous les mois
- Investir dans un capital déjà existant
- Optimiser son patrimoine immobilier
L’investissement locatif est principalement intéressant sur le long terme. Néanmoins, c’est l’un des rares placements qui peut se faire à crédit. C’est pour cette raison qu’il est très apprécié des Français. Il est possible d’emprunter avec un apport de zéro euro, on parle alors d’un achat à 110%. Néanmoins, cette solution est de moins en moins courante.
De nombreux choix à faire pour valoriser l’investissement immobilier
Vous l’aurez compris, l’investissement n’est pas un jeu de hasard, il doit être réfléchi. Le marché n’est pas forcément favorable aux investisseurs particuliers en ce moment, il est donc important d’être vigilant.
Bien choisir son logement et son environnement
Une sélection pointue de plusieurs biens immobiliers dans lesquels investir est indispensable. De même qu’une connaissance accrue de l’environnement dans lequel vous souhaitez investir. Il est indispensable de savoir comment va évoluer le quartier ou l’arrondissement dans lequel vous souhaitez investir, de même que de savoir si des modifications conséquentes sont prévues dans les mois ou années à venir. D’un point de vue attractivité, vous devez impérativement sonder le voisinage et réfléchir aux besoins de votre cible locative. Est-ce que je souhaite cibler des étudiants ? Dois-je donc me rapprocher des universités et écoles supérieures environnantes ? Dois-je acheter un logement à proximité d’un réseau de transports en commun ? Si je cible des familles, quelles commodités doivent impérativement être à proximité du logement ?
Ces questions n’ont rien à voir avec le logement à proprement parler, mais peuvent faire toute la différence au moment de la location. Et si c’est votre objectif, vous devez impérativement les prendre en compte. Investir dans un logement neuf, qui pourra faire l’objet d’une défiscalisation, ou d’un logement ancien avec ou sans travaux est également un critère qui mérite une réflexion poussée.
Bien entendu, chacun adaptera l’opération à ses revenus, ses objectifs et son patrimoine. Mais il ne faut pas perdre de vue la qualité et la rentabilité sur le long terme. C’est ce qui sera susceptible de faire la différence et de vous permettre de faire grossir votre patrimoine.
Le type de contrat de location
C’est également un point qu’il faut choisir attentivement pour avoir la bonne fiscalité. Louer un logement nu sur un bail de 3 ans renouvelable et une location meublée au régime LMNP ou LMP n’est pas la même chose. De même pour une location saisonnière ou de très courte durée comme avec la plateforme AIRBNB.
Objectif acheter pour louer rempli, que se passe-t-il ensuite ?
Une fois l’achat du bien convoité effectué, vous devez mettre ce dernier en location. Pour cela, vous pouvez faire le choix de gérer chacune des étapes seul ou de faire appel à une agence immobilière qui vous accompagnera dans tout le processus.
Pour commencer, il faut définir un loyer. Celui-ci doit être suffisamment attractif pour vous permettre de trouver facilement des locataires et le plus élevé possible pour vous garantir une bonne rentabilité. Il faut, ici, trouver un juste milieu entre vos différents objectifs.
Ensuite, il faut préparer le contrat de location, l’état des lieux et pouvoir générer des quittances de loyer. Un véritable chantier administratif qu’il va falloir gérer pour accueillir votre locataire dans les meilleures conditions et surtout, répondre aux réglementations en vigueur.
Pour faciliter la gestion de vos logements ainsi que les questions administratives, vous pouvez opter pour un logiciel de gestion immobilière comme LOCKimmo. Ce dernier vous aidera à centraliser toutes vos informations concernant votre logement en un même endroit ainsi qu’à gérer les arrivées et départs des locataires. Vous pourrez également faire vos états des lieux sur tablette grâce à notre solution.
Mais avant de pouvoir faire toutes ces démarches, il faut trouver un locataire ! Et pour trouver la perle rare, mieux vaut prendre ses précautions et examiner chaque dossier avec attention. Des outils sont également à votre disposition dans le logiciel LOCKimmo pour vous permettre de traiter des dossiers locataires en toute simplicité.
Gérer ses biens en location
Lorsque vous aurez investi dans un ou plusieurs biens, vous devrez gérer ces derniers en fonction des besoins de vos locataires. Superviser les travaux, les changements de locataires et les transmissions de quittance de loyer n’est pas toujours facile. Néanmoins, ce sont des étapes indispensables au bon fonctionnement de votre location.
Si cette tâche est trop consommatrice de temps, vous pouvez la déléguer moyennant une partie de vos loyers. Les professionnels de la gestion locative immobilière sont là pour vous décharger de ces tâches chronophages. Ils peuvent vous aider ou vous soulager complètement des tâches telles que l’état des lieux, la rédaction des baux ou encore la gestion des travaux. Bien entendu, si vous faites appel à un professionnel, vous aurez des frais supplémentaires. Votre rendement locatif sera donc réduit.
Vous devez également choisir la meilleure option fiscale pour votre déclaration de revenus fonciers. Deux options s’offrent à vous : déduire vos frais réels ou opter pour un abattement forfaitaire avec un régime micro foncier. Ce choix doit impérativement se faire en fonction de votre situation et de vos futurs projets. Pour être profitable, mieux vaut calculer en amont ce qui pourra réduire vos impôts fonciers et optimiser votre rentabilité.
Vous l’aurez surement compris, mais pour acheter pour louer, il ne suffit pas d’avoir la bonne occasion au bon moment. Il faut prendre en compte de nombreux facteurs, prévisibles ou imprévisibles, pour prévoir au mieux son rendement et ses futurs investissements. La fiscalité immobilière, qui se traduit par les taxes foncières, les impôts fonciers ou encore les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, sont également à prendre en compte.
Choisir le meilleur financement pour optimiser son investissement
Un bon crédit pour un achat plus rentable, c’est ainsi qu’il faut voir les choses. Comme expliqué tout au long de notre article, il est important de prendre en compte tous les points qui pourraient influencer de près ou de loin le rendement de l’investissement immobilier. Optimiser ses remboursements de crédit par rapport aux loyers est un incontournable.
Pour éviter que votre banque soit la seule à profiter de vos investissements, il convient d’opter pour le meilleur financement possible. Pour être un bon investisseur immobilier, il faut savoir être un bon emprunteur. C’est pour cette raison qu’il peut être intéressant de connaître le mode de fonctionnement des banques vis-à-vis du calcul du taux de prêt immobilier.
Pour l’investissement immobilier, la question de l’apport peut se poser. Est-ce qu’il est plus avantageux de financer son projet avec un apport ou un crédit immobilier ? Seules des recherches et des bons conseils sur le sujet pourront vous permettre d’obtenir de bonnes réponses.
La défiscalisation immobilière, un bon moyen de réduire ses impôts
L’immobilier est propice aux niches fiscales, il y a de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière en 2021.
La loi Pinel, qui remplace la loi Duflot, est par exemple très avantageuse puisqu’elle permet d’avoir 63 000€ de réduction d’impôt sur 12 ans. En France, c’est le dispositif d’investissement immobilier défiscalisé le plus utilisé. Vous pouvez également investir dans une résidence étudiante ou encore un EHPAD grâce à la loi CENSI-Bouvard.
Bien entendu, et même s’il y a un véritable intérêt à prendre en compte les avantages fiscaux, il ne faut pas faire que ça. D’ailleurs, tous les logements ne sont pas forcément éligibles à la défiscalisation, certaines régions classées en zone C sont exclues de ce programme de défiscalisation.
Puisque l’offre locative est parfois supérieure à la demande, les prix sont supérieurs à la capacité financière de la demande et ça crée un déséquilibre. Les locataires ne trouvent pas de logement qui puissent coller à leurs besoins et les propriétaires ne trouvent pas de locataires, donc ne peuvent pas demander de défiscalisation. C’est un cercle vicieux qui ne convient à personne, mais qui est pourtant bien existant dans certaines villes.
Ce qui est cependant valable partout en France sans dispositif spécifique, c’est le mécanisme de déficit foncier. Le choix du régime micro foncier ou réel se fera à ce moment-là et impactera directement vos futurs frais déductibles.
