La check-list pour proposer son logement à la location

 Vous disposez d’un logement dont vous ne vous servez pas ou plus. Vous souhaitez ainsi le proposer à la location. Très bonne idée ! Votre logement sera occupé et vous pourrez vous assurer des revenus tous les mois.

Mais avant de vous lancer dans l’aventure, il y a un certain nombre de points à vérifier pour vous assurer une mise en location parfaite pour vous et votre futur locataire, tout en respectant la réglementation qui s’applique lors d’une location.

Explications.

Avant toute chose vous devez décider si vous souhaitez proposer une location meublée ou une location vide. Les impératifs ne sont pas les mêmes dans les deux situations.

1 –  La location d’un meublé

La location d’un meublé est soumise à un régime juridique spécifique.

La location meublée nécessite la fourniture d’un certain nombre de mobilier par le propriétaire bailleur, à destination du locataire et nécessaire à son habitation. (Loi ALur mars 2014)

La liste du mobilier minimum se compose des éléments suivants :  une literie avec couette, un dispositif d’occultation des fenêtres dans la chambre, des plaques de cuisson, un four ou four à micro-ondes, un réfrigérateur et congélateur (ou un réfrigérateur doté d’un compartiment d’une température inférieure ou égale à – 6 °C),  toute la vaisselle nécessaire pour les repas, des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des étagères, des luminaires , et pour finir, du matériel d’entretien ménager.

La durée du contrat de bail pour une location d’un meublé est d’ 1 an.

A noter : A surface et emplacement similaires, la location d’un meublé est 5 à 25% plus chère qu’une location vide.

Avec un loyer plus élevé, le rendement locatif brut (loyer annuel divisé par le prix d’achat) est par conséquent supérieur.

Les locations meublées sont déclarées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). La plupart du temps, le bailleur se déclare « Loueur en Meublé Non Professionnel » (LMNP). Avec le statut LMNP, vous pouvez choisir le régime forfaitaire (imposition sur la moitié des loyers) ou le régime réel (déduction des charges et des recettes locatives.)

Pour finir, pour une location meublée le préavis donné par le bailleur est de 3 mois. Si c’est le locataire qui souhaite quitter son logement, il devra quant à lui respecter un préavis d’un mois.

A noter

Quand les équipements électroménagers ainsi que les meubles fournis pour équiper le logement seront à changer, c’est au propriétaire bailleur de s’en charger.

Le saviez-vous ?

Si vous décidez de louer à un étudiant en location meublée, optez pour le bail étudiant de 9 mois. Grâce à ce dernier vous serez sûr de récupérer votre logement après 9 mois sans avoir besoin de donner congé au locataire.

2 –  La location d’un logement nu

Avec une durée de bail plus longue (3 ans) et un préavis également plus conséquent (3 mois ou 1 mois pour les cas particuliers), la location nue subit moins de changement de locataire.

Ce type de location est de ce fait plus stable, en garantissant une perception des loyers plus sécurisée. De la même manière, les locations vides sont moins concernées par la vacance.

Pour une location vide, le montant du dépôt de garantie est fixé à 1 mois de loyer, hors charges. Le préavis donné par le bailleur est de 6 mois.

Une fois votre choix fait entre une location nue ou meublée il y a d’autres éléments à prendre en compte avant de proposer votre bien à la location.

L’obligation de proposer un logement décent à son locataire

Pour pouvoir être loué, un logement doit impérativement être décent. Il doit pour cela, être d’une dimension minimale, suffisamment confortable pour le locataire, composé de matériaux sains et doté d’installations de gaz et d’électricité sécurisées. (Loi du 6 juillet 1989)

A noter

 Le logement doit être décent dès sa mise en location, mais également pendant toute la durée du contrat de location.  

Pour être jugé décent un logement doit entre autres, ne pas avoir une surface inférieure à 9 m² et une hauteur sous plafond de moins de 2,20m. Le bien doit être couvert et clos.

Les escaliers, fenêtres, balcons doivent être équipés de garde corps. De plus, le logement doit être équipé d’un réseau électrique, de chauffage et d’eau chaude répondant à la réglementation en vigueur.  Le logement doit être équipé de dispositifs pour permettre l’entrée de lumière naturelle et l’ouverture sur l’extérieur. Au niveau des appareils de cuisson, le locataire doit disposer d’une cuisine aménagée pouvant recevoir un appareil de cuisson (type plaque) et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude/froide et à une installation d’évacuation des eaux usées. Le bien mis en location doit être doté d’arrivée d’eau potable, et de sanitaires séparés de la cuisine et du coin repas. Le réseau électrique doit permettre l’éclairage correcte de toutes les pièces du logement ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants.

A noter

En cas de logement indécent, le locataire peut être privé d’allocation logement. Le propriétaire quant à lui risque des sanctions pénales en cas d’accident.

La rédaction du contrat de bail

Tout contrat de location signé à partir de 2018 doit être établi par écrit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Le contrat peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé ou d’un acte authentique et doit impérativement comporter un certain nombre d’informations capitales.

Ainsi, le contrat de location doit mentionner : le nom et le domicile du propriétaire, le nom du locataire, la date de prise d’effet et la durée du bail.

Le bail doit également préciser la destination du logement (habitation ou mixte), la description du logement, et de ses équipements,  la nature ainsi que le montant des travaux effectués au sein du logement depuis le dernier contrat de location, et la surface habitable.

Le montant des charges et les modalités de règlement doivent aussi être précisés, sans oublier le montant du loyer.

A noter

Bailleur et locataire peuvent prévoir d’insérer au contrat d’autres clauses. Attention à ce qu’elles ne soient pas référencées comme des clauses dites abusives. Si tel était le cas, ces dernières seraient ignorées, car considérées comme non écrites.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Avant toute mise en location, le bailleur doit avoir effectué des diagnostics obligatoires par des professionnels pour vérifier la conformité de son logement. Ces diagnostics obligatoires doivent être remis au locataire lors de son arrivée dans les lieux. Le bailleur doit ainsi fournir un diagnostic de surface habitable, un DPE (diagnostic de performance énergétique), l’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT), le constat de risques d’exposition au plomb (CREP), le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) et pour finir, le diagnostic des installations gaz et électricité.

Dernier point de notre check-list avant de proposer son bien immobilier à la location et pas des moindres : l’assurance

La souscription d’assurance

L’assurance propriétaire non occupant n’est pas obligatoire, mais elle est cependant très conseillée car elle couvre le bailleur en cas de sinistre. Dans le cas d’un logement en copropriété le propriétaire bailleur doit en souscrire une via le syndic de copropriété.

Le saviez-vous ?

En tant que bailleur vous avez la possibilité de souscrire une assurance habitation pour le compte de votre locataire défaillant.

En effet, si le locataire a l’obligation de souscrire une assurance habitation,  il se peut que parfois, le locataire ne respecte pas cette obligation. Dès lors, en tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité d’agir en souscrivant vous-même une assurance habitation pour le compte de votre locataire défaillant. Si tel est le cas, vous récupérerez les frais engendrés par cette souscription auprès du locataire par la suite.