La transition énergétique : vers la fin des petits propriétaires ? 

Qu’est-ce que la transition énergétique

La transition énergétique est l’un des enjeux majeurs du XXIe siècle et est symbolisée par la transformation des différents modes de production et de consommation énergétique. Ces changements sont impératifs pour réduire notre impact environnemental. Ils se traduisent par exemple par une réduction de notre consommation énergétique et une évolution vers des énergies vertes. Pour permettre une telle transition, différentes mesures doivent être mises en place et de nombreux secteurs sont concernés, notamment celui de l’immobilier. Comment cette transition énergétique va-t-elle impacter le marché locatif ? 

La Loi Climat et Résilience, qu’est-ce que c’est et quelles sont les conséquences ? 

La Loi Climat a été mise en place pour lutter efficacement contre le dérèglement climatique. À savoir qu’en France, les bureaux et les habitations émettent 25% des émissions de gaz à effet de serre et représentent 45% de la consommation d’énergie. Les différentes mesures de la loi Climat visent à modifier ces proportions en réduisant de 40% nos émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030. L’objectif suprême étant placé à 2050, où nous devrions avoir atteint la neutralité carbone. 

Quelles sont les principales mesures de cette loi Climat et Résilience ? 

Interdiction de louer les passoires thermiques

Tout d’abord, il faut savoir que les logements considérés comme “passoires thermiques” sont les logements dont la consommation d’énergie est supérieure à 330kWh par mètre carré et par an. Souvent mal isolés, ces logements ont été classés F ou G suite à un diagnostic de performance énergétique (DPE). 

Voici un résumé du calendrier d’interdiction de location : 

En 2022, des audits énergétiques obligatoires vont être réalisés pour la vente de chaque passoire énergétique (les bâtiments classés F et G). 

D’ici 2023, les loyers vont être gelés pour les logements classés G. 

En 2025, interdiction de louer des logements classés G sur le DPE et un audit énergétique sera obligatoire pour la vente d’un bien classé E. 

D’ici 2028, Interdiction de louer des logements classés F. 

Puis en 2034, interdiction de louer des logements classés E. 

Ces nouvelles réglementations concernent majoritairement les appartements des années 60 ou 70. Et malheureusement, ces constructions ont une place importante sur le marché locatif actuel. En fonction des classements, ces logements vont grandement décoter et perdre tous les avantages qu’ils apportaient jusque-là à leurs propriétaires. Les Parisiens sont ceux qui vont le plus souffrir des nouveaux classements étant donné que leur bien, de base plus cher, va considérablement perdre en valeur. 

Et que ce soit à Paris ou ailleurs, il est extrêmement difficile, voire impossible de passer d’un logement classé G à un logement classé A. Malgré la mise en place de travaux, l’évolution rapide des normes et réglementations rend difficile le respect des différentes mesures au fil des années.

Avec ces classements, A, B, C, D, E, F ou G, c’est une véritable obsolescence que nous allons créer sur le marché de l’immobilier. 

Interdiction d’augmenter le loyer des biens selon leur classement

Dans les zones définies comme “tendues”, le loyer est encadré pour les logements meublés et nus. Ainsi, même lorsqu’un locataire s’en va, le propriétaire ne peut pas fixer librement le nouveau loyer qui sera appliqué au nouveau locataire. 

De plus, depuis janvier 2020, pour déplafonner un loyer, il faut que les travaux engagés soient jugés suffisants. Le seuil minimal est pour l’instant fixé à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. Les logements classés F et G sont d’ores et déjà exclus. 

Ces mesures, pour l’instant réservées à certaines zones, pourraient s’étendre à tout le territoire. Par exemple : 

• en cours de bail, le loyer ne pourrait jamais être indexé
• la réévaluation d’un loyer sous évalué ne pourrait pas être engagé par le propriétaire

Quelles sont les contraintes des propriétaires ? 

Tout d’abord, certains logements classés G, malgré des travaux, ne pourront jamais dépasser, voire même atteindre la classe E. Il faut également se méfier des travaux “transitoires” qui seront valables un temps, mais qui devront inévitablement être refaits d’ici à 3 ans ou à chaque évolution d’une norme. Autant dire que pour certains propriétaires, mieux vaudra mettre en vente le bien plutôt que de l’entretenir inlassablement tous les ans. 

De même, pour certains, le montant des travaux ne sera pas accessible ou alors ils n’auront plus de rendement pendant plusieurs dizaine ou vingtaine d’années. 

Les seuils de rentabilité vont changer, les taux de rendement vont donc s’effondrer. Par exemple, si nous prenons en compte la “valeur verte” des logements en France, certains peuvent perdre jusqu’à 20% en étant classés G. Un écart de valorisation considérable. Les logements classés A ou B peuvent avoir jusqu’à 40% d’écart avec les logements classés F ou G. 

La vente, est-ce une solution pour ne pas perdre trop d’argent ? 

Attention aussi à la vente massive des logements qualifiés de “passoires thermiques” suite à la Loi Climat et Résilience. 

Vendre son bien peut effectivement être une solution, mais faut-il encore pouvoir ! Suite à la Loi Climat et Résilience, de nombreux propriétaires ont décidé de mettre en vente leur bien avant que les nouvelles réformes ne soient effectives. Ainsi, on observe une augmentation de la mise en vente de passoires énergétiques de +74% à Rennes, mais aussi +70% à Nantes, +72% à Paris ou encore +43% à Lyon. À savoir qu’entre septembre 2020 et octobre 2021, le nombre de passoires énergétiques a augmenté de 74%. Un nombre considérable qui n’est pas près de diminuer au vu des nombreuses réformes prévues au cours des prochaines années. D’autant plus qu’il concerne tout le territoire, et pas seulement certaines régions ou départements. 

Ces mises en vente sont néanmoins à risque puisque les banques commencent également à prendre le critère énergétique en considération. Résultat ? Elles financent de moins en moins l’achat de logements classés F ou G dans l’optique d’un investissement locatif. Pour se débarrasser de son bien énergivore, il faudra donc réduire son prix en fonction des travaux ou les réaliser soi-même.

Suite à ces annonces, de nombreux propriétaires souhaitent arrêter la location ou ne plus faire d’investissement locatif. Les petits propriétaires trouvent d’ailleurs que les nouvelles normes complexifient de plus en plus la gestion locative. 31,8% semblent envisager le retrait de leur bien sur le marché locatif tandis que 43,5% des bailleurs disent qu’ils ne prendront pas en compte les nouvelles interdictions selon BFMTV. 

Les conseils que l’on peut vous donner

• Pour ne pas avoir de surprise une fois le moment venu : vendez dès maintenant votre bien ou prévoyez le budget nécessaire à la réalisation de travaux de remise aux normes énergétiques. 
• Si vous souhaitez investir dans les mois ou années à venir, optez plutôt pour des logements neufs plutôt que des logements anciens. 
• De même, dans le cadre d’un achat ou d’une vente, ne négligez pas la localisation ! Cette dernière est très importante, notamment avec la mise en place de la “valeur verte.”
• Le marché immobilier semble indécis concernant la valorisation des logements classés E, F et G. Il faut donc se méfier. 

Vous l’aurez compris, plusieurs options s’offrent désormais à vous. Vous pouvez revendre vos biens ou effectuer les travaux nécessaires à l’obtention d’une meilleure étiquette énergie. Le tout, de notre point de vue, est d’anticiper les charges qui devront inévitablement être supportées d’ici quelques années. C’est aussi le moment de valoriser son logement sur le marché locatif pour lui permettre d’être plus rentable. 

De nombreuses aides financières et dispositifs fiscaux peuvent vous aider dans la rénovation énergétique de vos biens en location. Ne passez donc pas à côté de ces derniers !