La vie du bailleur et du locataire (droits, obligations, aides...)

Commençons par le locataire.

Que ce soit pour prendre votre envol, découvrir une autre région ou pour des raisons professionnelles, le choix d’un appartement est toujours une étape importante, mais qui peut parfois s’avérer être stressante.

En effet, trouver un nouveau toit s’accompagne souvent de son lot de questions :

L’appartement est-il adapté à mon budget ? Bien situé ? Et les charges ? etc etc…

Afin de ne rien oublier nous avons dressé une liste des points à suivre pour que votre recherche de logement se passe le plus sereinement possible.

I/ La check-list avant de devenir locataire

En amont

1- Préparer un dossier solide

Avez-vous réuni l’ensemble des documents nécessaires pour devenir locataire? (fiche de paie, attestation de l’employeur, carte d’identité…)

Plus votre dossier est complet, plus vous augmentez vos chances d’obtenir le logement que vous convoitez.

2- Dresser une liste des frais annexes

Et oui, en plus du loyer, demandez-vous si…

Les charges sont comprises ?

Des travaux sont prévus dans les prochains mois par le bailleur ? Quels sont les derniers effectués ? Quel est le montant des charges et celui des différentes taxes (habitation, foncière, ordures ménagères…)

3- Analyser l’environnement

Place à l’observation.

Le logement est-il bien desservi ? Y a-t-il une école et un réseau de transport à proximité ? Y a-t-il un parking privé ? La rue est-elle passante ou plutôt calme ? Y a-t-il une cave, un garage ou un local ? Quelles sont les parties communes ? …

Vous avez trouvé un logement susceptible de vous plaire et vous décidez donc de contacter l’agence immobilière pour convenir d’un rendez-vous. Lors de la visite n’hésitez pas à poser toutes les questions qui vous semblent importantes. Les visites sont prévues à cet effet.

Lors de la visite

Analyser le logement de fond en comble

Nous entrons dans le vif du sujet.

Voici une liste (non exhaustive) de questions que vous devez vous poser lorsque vous réalisez une visite :

– Quelle est la superficie du logement ? Combien de pièces comporte-t-il ? Y a-t-il un balcon ou une terrasse ? Et suffisamment d’espace de rangement ? Le logement est-il lumineux ?

– Qu’en est-il du vis-à-vis ? L’appartement dispose-t-il de double vitrage ? De volets électriques ?

– Y a-t-il des traces d’humidité/moisissure ?

– Si c’est un meublé : l’équipement est-il complet et en état de marche ?

– Quel est l’état du réseau électrique ?

– Quel est le type de chauffage ? (individuel, collectif, au sol ?) …

Des diagnostics doivent être fournis au futur locataire :

– Plomb

– ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques)

– Amiante

– DPE (diagnostique de performance énergétique)

– Diagnostique de surface loi Boutin (attestation de la surface habitable réelle)

– Electricité

– Gaz

Le logement que vous avez visité vous plaît. Mais ce n’est pas tout à fait terminé. Avant de prendre votre décision vous devez encore étudier le contrat de bail dans les moindres détails, et puis, procéder à l’état des lieux d’entrée minutieusement.

Et après la visite ?

Etudier le contrat de bail

– La durée du bail est-elle mentionnée dans le contrat, tout comme le montant du loyer ?

– Une révision du loyer est-elle possible ?

– Y a-t-il des clauses facultatives, erronées ?

– Le contrat est-il rédigé en différents exemplaires?

– La mention « location meublée » est-elle présente si tel est le cas ?

– Quel est le montant du dépôt de garantie à verser ?

…

Etat des lieux d’entrée

– Quel est l’état des sols, des murs et des plafonds ? (présence de trous, tâches, fissures ?)

– Le système de chauffage et d’eau sont-ils en état de marche ?

– Les fenêtres et les portes sont-elles toutes fonctionnelles ?

– Avez-vous reçu le double des clés ?

…

Vous connaissez maintenant l’ensemble des points à checker pour vous permettre de trouver lalocation qui vous convient, sans oublier aucun détail.

N’hésitez surtout pas à multiplier les visites et à comparer plusieurs logements entre eux.  

Voilà ça y est, vous avez trouvé le logement de vos rêves. Il reste maintenant à connaître les obligations qui vous reviennent en tant que locataire. Nous faisons le point.

II/ Les obligations du locataire

1/ Régler le loyer

Payer le loyer (ainsi que les charges) est évidemment la première obligation du locataire.

Le paiement est à effectuer à la date convenue dans le contrat de bail.

En cas de difficultés éventuelles de paiement, le locataire doit en informer son propriétaire afin de trouver des alternatives pour que la situation ne soit pas délicate pour les deux parties.

Si le locataire ne règle pas son loyer de manière récurrente, le propriétaire bailleur à la possibilité de ne pas procéder au renouvellement du contrat.

Dans certaines situations le propriétaire peut faire appel à la justice et demander la résiliation du contrat et l’expulsion du locataire.

2/ S’assurer

Le locataire doit souscrire à une assurance responsabilité qui couvre l’ensemble des risques locatifs (vol, incendie, explosion et dégât des eaux).

A noter : En cas de défaut d’assurance le bailleur a la possibilité de résilier le contrat si une clause le prévoit ou souscrire à une assurance en lieu et place du locataire et récupérer les cotisations auprès de lui.

3/ Respecter le logement

Le locataire se doit de :

– Respecter les locaux qui lui sont loués.

– Respecter l’usage qui a été défini (un logement à usage d’habitation ne peut pas servir à des fins professionnelles).

– Respecter le règlement de copropriété ou le règlement intérieur s’il en existe un.

A noter : Si le locataire ne respecte pas à plusieurs reprises ces obligations, le propriétaire peut être en mesure de résilier le contrat de bail.

4/ Entretenir le logement

Le locataire doit procéder à l’entretien dit courant de son logement. Cela comprend lesréparations légères et les réparations locatives qui résultent de  l’usage normal du logement pour empêcher sa dégradation.

Exemple:

– remplacement des poignées de portes

– menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles

– remplacement des ampoules

Mai aussi : le ramonage des conduits de fumées, gaz et ventilation

Toutes les réparations rendues nécessaires par un usage anormal du logement sont égalementà la charge du locataire.

Le propriétaire bailleur doit quant à lui s’acquitter des réparations relatives à un vice, un cas de force majeur ou bien, à la vétusté.

5/ Justifier les dégradations et les pertes

En cas de dégradations ou de pertes dans le logement qu’il occupe, le locataire a l’obligation derépondre des faits.

Le locataire peut se dédouaner s’il prouve que les dégradations recensées sont dues à un cas de force majeure, si elles sont relatives au propriétaire ou à une personne tierce qu’il n’a pas invité lui-même.

6/ Laisser un libre accès pour les réparations éventuelles

Le locataire doit laisser le propriétaire réaliser les :

– travaux d’amélioration de la performance énergétique

– travaux d’amélioration des parties communes ou privatives

– travaux relatifs au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux

Le propriétaire doit cependant informer son locataire de la nature des travaux ainsi que de la durée par écrit.

A noter que les travaux ne peuvent pas s’effectuer le week-end et les jours fériés si le locataire n’a pas donné son accord.

Au-delà de 21 jours de travaux, le locataire a la possibilité de demander une réduction temporaire du montant de son loyer.

7/ Ne pas modifier le logement sans accord

Le locataire peut procéder à des aménagements au sein de son logement.

Ceux-ci étant de petits travaux du quotidien.

En revanche, il ne peut pas transformer l’habitation sans l’accord écrit du propriétaire. (travaux importants, suppression de cloison etc)

Passons maintenant du côté du propriétaire bailleur, car lui aussi a des droits mais également des devoirs.

III/ Les obligations et les droits du propriétaire

Le statut de propriétaire bailleur implique différents droits mais aussi des obligations.  La première est de délivrer un logement décent à son locataire et ne représentant pas de risque pour sa santé ou sa sécurité.  Pour les autres obligations et droits, suivez le guide.

Les devoirs du propriétaire

1/ Fournir un bail écrit

Peu importe les caractéristiques du logement (location saisonnière, meublée ou vide) le propriétaire doit fournir un contrat de bail écrit au locataire afin d’officialiser l’accord entre les deux parties.

Des éléments essentiels doivent être mentionnés comme : le nom des deux parties, l’adresse du bien, sa description, son usage (habitation ou usage professionnel), le montant du loyer, les règles de révision, le montant du dépôt de garantie, un état des lieux ainsi qu’un extrait du règlement de copropriété si la situation s’y prête.

2/ Mise en conformité

Le locataire en place peut estimer que le logement qui lui est proposé ne respecte pas les règles de décence obligatoires. Dès lors, il est en mesure de demander au propriétaire une mise en conformité des lieux.

Les deux parties étudient la demande et trouvent un accord. Dans le cas contraire c’est un juge qui prendra une décision.

3/Les travaux et l’entretien du logement

Le locataire doit s’acquitter de l’entretien courant de son logement, ainsi que des menues réparations (remplacement des interrupteurs, joints de robinetterie et plus largement, l’entretien de tout le matériel mis à sa disposition qui est mentionné dans le bail).

Le propriétaire quant à lui, doit prendre en charge tout le reste, c’est-à-dire, les réparations importantes et nécessaires à la bonne utilisation du logement comme : les travaux d’isolation du bâtiment, le remplacement des fenêtres, portes etc…

A noter : Si des travaux sont à effectuer au sein du logement loué, le propriétaire doit informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par une remise en main propre.

Les droits du propriétaire 

La caution

Le propriétaire bailleur peut demander à son locataire qu’un tiers (membre de la famille etc…)  se porte caution pour garantir le paiement du loyer.

Si tel est le cas, le bailleur doit inscrire l’engagement de la caution dans le contrat de bail.

Le droit de visite

Le propriétaire doit avoir une autorisation : En règle générale, le bailleur a l’interdiction d’entrer au sein du logement qu’il propose à son locataire sans que celui-ci lui en ait donné l’autorisation, sous peine de risquer 1 an d’emprisonnement et 15.000 euros d’amende pour violation de domicile.

Néanmoins, il existe certains cas de figure qui permettent au propriétaire bailleur d’accéder au logement. On parle alors de droit d’accès.

Le propriétaire bailleur peut entrer chez son locataire si les situations suivantes se posent :

* Lors de la mise en vente ainsi qu’à la fin du contrat de bail. (si le contrat le prévoit et d’un commun accord entre les deux parties)

Ces visites étant justifiées par la volonté de remettre en location le bien ou de le vendre.

* Dans le cas de travaux à effectuer au sein du logement, qu’ils soient plus ou moins importants.

Ils s’étendent aux travaux qui concernent l’entretien normal du logement, aux travaux de rénovation énergétique ainsi que les réparations urgentes.

A noter : Le bailleur peut être accompagné de professionnels du secteur (architectes, menuisiers etc) lors de sa/ses visite(s).

Ces dernières ne peuvent alors lieu uniquement qu’en semaine, sauf accord éventuel avec le locataire en place.

Le locataire peut demander l’interruption, voire l’interdiction des travaux si ceux-ci sont jugésabusifs ou ne respectent pas les conditions établies entre les deux parties.

Ce qu’il faut retenir… Le propriétaire bailleur doit respecter la vie privée du locataire. Ce dernier peut décider d’autoriser l’accès à son logement sous certaines conditions et selon la situation rencontrée.

Une entente cordiale entre les deux parties favorise le bon déroulement des démarches.

Le propriétaire qui souhaite mettre en vente un logement qu’il loue peut le faire visiter, mais avec l’accord du locataire. Un accord commun doit être trouvé entre les deux parties pour déterminer les jours et heures qui seront réservés aux visites. (sauf jours fériés) 

En cas de différends ou de litiges

Les cas de litiges ou de différends entre propriétaire et locataires peuvent survenir pour plusieurs raisons (mauvais payeur, absence de réponse à ses obligations etc…)

Dès lors, sachez que l’ADIL (Association Départementale d’Information sur le Logement) peut vous conseiller de façon gratuite, que vous soyez bailleur ou locataire, sur tous les sujets relatifs à l’habitat.

Deuxième option : la commission départementale de conciliation. Cet organisme de médiation peut intervenir en cas de litiges relatifs aux réparations locatives, aux charges ou encore aux contestations de loyers.

Vous connaissez maintenant tous les droits et obligations qui relèvent du statut de propriétaire bailleur. Mais pour l’être, il vous faut trouver un locataire. Et pour cela, la rédaction d’une annonce efficace est une étape primordiale. Nous faisons le point ci-dessous.

IV/ Les erreurs à éviter lors de la rédaction d’une annonce de location 

Lorsque vous rédigez une nouvelle annonce pour trouver un locataire vous vous posez les questions suivantes :

– Quels mots utiliser pour réussir à convaincre ?

– Comment se démarquer parmi le nombre grandissant d’annonces sur le web ?

– Manque t-il des informations essentielles à mon annonce ?

Voici la réponse à vos questions.

Première étape : Sur le choix des mots tu te pencheras

Rédiger une annonce immobilière attractive passe par le choix de mots clés qui vont être recherchés par les internautes en quête d’une location.

Ainsi, demandez-vous quelles informations essentielles ils recherchent et n’oubliez pas de présenter celles qui mettent en avant les points forts de votre bien.

Il est inutile, voire même contre-productif de rédiger une annonce immobilière très longue. Les personnes à la recherche d’un bien en consultent généralement énormément, ainsi, vous risquez de perdre toute attention et ce n’est pas le but recherché.

Néanmoins, n’en oubliez pas d’être précis et de renseigner les informations importantes. (prix, taille, situation géographique, le nombre de pièce, meublé ou non,  orientation, les écoles, hôpitaux et commerces les plus proches etc)

Dernier conseil, aérez votre annonce et ponctuez la, afin de ne pas la rendre indigeste.

Deuxième étape : De l’importance aux photos tu accorderas

Vous connaissez sans doute l’expression “1 image vaut mille mots”.

Elle se confirme dans le cas d’une annonce immobilière.

Le choix des photos que vous allez ajouter à votre annonce est en effet primordial.

Elles la rendront plus attractive.

Il faut cependant veiller à ne pas publier des photos de mauvaise qualité, flous ou encore trop sombres. Le but est de mettre en valeur votre bien et non de créer l’effet inverse.

Inutile de préciser qu’une annonce sans photo remporte beaucoup moins de succès par rapport à une annonce qui en comporte. Il est en effet difficile de se projeter avec une description seule.

L’info en chiffre : une annonce avec photo va être en moyenne 10 fois plus vue qu’une annonce sans photo. Alors, à vos appareils !

Troisième étape : Multiplier les supports tu devras

Plus votre annonce est visible et plus vous avez de chance de réussir à louer votre bien. Logique.

En effet, multiplier les sites d’annonces (qu’ils soient gratuits ou payants) est très important. Mais même si le web est un support très massivement utilisé aujourd’hui, vous allez passer à côté de locataires potentiels si vous utilisez uniquement ce support.

Pourquoi ne pas publier votre annonce dans un journal ? De cette manière, vous augmentez sa portée et le nombre de cibles atteintes.

De la même manière, vous pouvez apposer à votre bien une pancarte de location visible depuis l’extérieur pour les passants et les automobilistes.

Dernière option, et pas des moindres : le bouche à oreille. Ce canal se révèle souvent être très efficace. En effet, parlez de votre annonce de location à votre entourage (amis, travail, famille…) qui en parlera ensuite au sien et ainsi de suite.

Facebook est également un bon moyen de rendre votre annonce visible, alors pensez-y !

Quatrième étape : Un rafraîchissement à ton annonce tu donneras

Les sites d’annonces (type Leboncoin, pour ne citer que lui) effectuent un classement par date de publication. Il est alors important de venir rafraîchir assez régulièrement votre annonce pour qu’elle ne se retrouve pas noyée dans les pages du site. Cela réduirait ses chances d’être consultée. En effet, qui clique au-delà des pages 8,9,10… ? Peu de monde.

Cinquième étape : Sur le prix tu te questionneras

Même avec tous ces conseils, votre bien à du mal à être visible et vous recevez peu d’appels et/ou de mails ?

Le prix est peut-être un problème.

Si le montant que vous proposez pour votre location est trop important, votre annonce n’apparaîtra pas parmi les critères que les internautes renseignent.

En effet, si certains sites classent les annonces selon la date de publication, d’autres privilégient une organisation par prix croissants. Dès lors, si le prix de votre location / bien en vente est quelque peu surévalué, il peut se retrouver noyé au milieu des autres annonces qui ne correspondent pas aux caractéristiques attribuées aux biens similaires au vôtre.

Il est alors intéressant de ne pas s’éloigner du prix moyen du loyer des  locations géographiquement proches et semblables à la vôtre.

S’il n’existe pas de formule magique pour vous permettre de louer votre bien le plus rapidement possible et au meilleur prix, suivre ces différents conseils vous permettra de donner toute ses chances à votre annonce.

Pour clôturer cette page consacrée au bailleur et au locataire, abordons la question de la sortie du locataire. En effet, le bailleur doit, lors de son activité, à un moment ou un autre faire face à cette situation. Nous vous expliquons toutes les démarches.

VI/ Gérer la sortie de son locataire

Le bail de votre locataire arrive à son échéance et vous vous demandez quelles démarches vous allez devoir effectuer ?

Etat des lieux, dégradation, loyer de garantie…

En début de bail et à l’arrivée d’un nouveau locataire, effectuer un état des lieux d’entrée attentif et minutieux peut paraître contraignant et rébarbatif, mais c’est un gain de temps pour l’état des lieux de sortie et surtout, une garantie pour vous, propriétaire bailleur. En effet, si vous listez les éléments à l’arrivée de chaque locataire, vous vous assurez par la suite de pouvoir vérifier que l’ensemble soit toujours là lors des départs.

Petite astuce :

N’hésitez pas à prendre des photos du logement à l’arrivée du nouveau locataire. De cette manière, vous pourrez lors de l’état de sortie, comparer,  vous assurer que tout est en ordre et qu’il n’y a eu aucune modification ou dégradation majeure. C’est une petite astuce qui peut se réveler très pratique, surtout pour les bailleurs qui disposent de plusieurs biens.

C’est également un élément de preuve sur lequel vous allez pouvoir vous baser pour vous justifier en cas d’éventuel désaccord avec locataire.

D’autres modifications dites mineures, comme celles liées à l’usure naturelle du bien (que le locataire a dû entretenir quotidiennement) ne peuvent pas être à la charge du locataire. Ce dernier doit simplement s’assurer de reboucher les trous dans les murs et recouvrir les taches par exemple.

Le logiciel d’état des lieux LOCKimmo

Afin de vous simplifier la vie et de vous faire économiser du temps, optez pour la solution LOCKimmo !

Notre logiciel d’état des lieux ergonomique, responsive design (compatible tablettes, pc et smartphones) et très simple d’utilisation va devenir un véritable allié lors de vos démarches à chaque début et fin de bail.

Grâce au logiciel vous allez pouvoir en quelques clics préparer votre état des lieux en ajoutant photos et commentaires.

Lorsqu’avec le locataire, aucune dégradation n’est relevée , vous validez ensemble et signez l’état des lieux de sortie qui doit être formulé sur papier et daté. Le locataire vous remet ensuite les clés et libère le bien.

Dès lors, en tant que propriétaire vous disposez d’un mois maximum pour reverser l’intégralité du loyer de garantie au locataire. (ou 2 mois si il y a des différences relevées entre l’état des lieux d’entrée et de sortie) N’oubliez donc pas de lui demander sa nouvelle adresse ! Vous devez également vous charger de clôturer l’eau, l’électricité, le gaz et le téléphone.

A noter : En cas de désaccord sur l’état du logement entre vous et le locataire, la présence d’un huissier est nécessaire.

Anticipez l’arrivée du futur locataire

La vacance, n’est-ce pas le cauchemar de tout investisseur locatif ?

En effet, ne pas réussir à trouver de locataire pendant une longue période est très problématique. Afin d’éviter cette situation, n’attendez pas la fin du contrat de bail du locataire en place. Anticipez et programmez de nouvelles visites plus ou moins 1 mois avant cette échéance. De cette manière, vous pouvez envisager la sortie de votre locataire plus sereinement et n’étant pas pris par le temps.

A noter : Le locataire en place doit évidemment vous donner son accord au préalable afin que vous puissiez faire visiter l’appartement dans lequel il réside encore pour le moment.

Passons maintenant au statut du garant, qui constitue un tiers lors d’un contrat de location.

VII/ Se désolidariser d’un bail quand on s’est porté garant

Se porter caution pour quelqu’un est une décision à ne pas prendre à la légère car cela implique une part de responsabilité avec parfois de lourdes conséquences.

Avant toute chose rappelons qu’il existe deux types de caution pour un contrat de location. La caution simple et la caution solidaire.

La caution simple

Avec la caution simple le propriétaire bailleur exige du locataire qu’il honore ses dettes (loyers impayés etc…) par le biais de différentes procédures, notamment un commandement de payer par huissier de justice. Si les sommes ne sont toujours pas versées, le garant est sollicité.

En effet, en se portant caution, le garant s’engage auprès du propriétaire bailleur, en lieu et place du locataire.

Néanmoins, et comme précisé ci-dessus, en cas d’impayés de loyers, le propriétaire bailleur, devra, avant de contacter le garant pour qu’il règle les impayés, avoir utilisé tous les recours possibles pour parvenir au paiement par le locataire lui-même.

Si avec la caution simple le propriétaire bailleur ne peut pas demander au garant de s’acquitter du loyer directement, c’est le cas avec la caution solidaire.

La caution solidaire

Si c’est la caution solidaire qui a été choisie dans le contrat, en cas de dettes du locataire, le garant est responsable de ces dernières au même titre que le locataire et dès le premier impayé relevé. Le propriétaire bailleur n’a pas à fournir la preuve qu’il a tenté une quelconque procédure au préalable avec son locataire.

Vous l’aurez compris, se porter garant engage une certaine responsabilité. Dès lors, est-il possible de se désolidariser ?

Se désolidariser d’un bail quand on s’est porté garant

Lorsque l’on se porte caution pour un locataire, la durée de cet engagement peut être écrite dans le contrat de bail. Si tel est le cas, une fois l’échéance arrivée, le garant se libère de ses fonctions.

Si aucune date est précisée dans le contrat, le garant peut clôturer ses engagements quand il le désire.

Néanmoins, dans cette situation le garant demeure redevable des dettes du locataire jusqu’à la fin du bail.

Pour informer le propriétaire bailleur que l’on ne souhaite plus être garant et se désolidariser à la date prévue dans le contrat de location, l’envoi d’une simple LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception) suffit. Il faut y mentionner les informations concernant le locataire pour qui on s’est porté garant et la location (nom, adresse etc…), ainsi que la date précise à laquelle le garant renonce à sa fonction.

Pour résumer, il n’est pas possible pour le garant de se désolidariser de sa “fonction” et des dettes du locataire avant la date d’échéance prévue dans le contrat. Il convient alors de bien réfléchir avant de signer et de s’engager !