L’attractivité de l’investissement immobilier dans l’ancien en 2022

Début 2022, l’avantage fiscal du dispositif Louer Abordable a été revu à la hausse, favorisant considérablement l’achat des biens plus anciens. L’encadrement des loyers et la future interdiction de louer selon l’indice énergétique d’un logement jouent également un rôle majeur dans le fait que les logements anciens soient plus attractifs en ce début d’année. 

Un peu partout en France, et ce, depuis l’année dernière, les prix de l’ancien sont en constante augmentation. Au niveau national, c’est une augmentation de 7,8% sur un an qui est observée par les notaires au cours du 3e trimestre 2021. Et encore une fois, sans surprise, l’augmentation est plus prononcée en régions, +8,8%, qu’en Île-de-France, +4%. 

Le neuf, quant à lui, semble être entré dans le cercle sans fin de l’inflation. Cette flambée des prix, bien qu’avantageuse à l’instant t, réduit considérablement les chances de plus-value au moment de la revente. Le rendement, lui, semble pouvoir se maintenir. Néanmoins, l’ancien reste l’investissement le plus attractif, d’autant plus avec les aides fiscales qui ont été revues à la hausse ces derniers mois. 

Autre action qui risque d’avoir un véritable impact sur les investissements au 1er trimestre 2022, les nouvelles recommandations du HCSF. Les banques n’ont plus le droit de prêter à des mensualités au-dessus de 35% du revenu des emprunteurs, même si leur reste à vivre est suffisamment élevé. Une nouvelle règle qui va considérablement pénaliser les investisseurs, d’autant plus s’ils remboursent déjà leur résidence principale. 

Le rendement des logements anciens risque d’augmenter en 2022

Le dispositif en vigueur d’encadrement des loyers, adopté en 2021 par de plus en plus de communes, risque de pousser certains investisseurs à revendre leurs biens plutôt qu’à les louer. En effet, le mot d’ordre de ce dispositif est de baisser les loyers en fonction de l’état du logement mis en location. Comme beaucoup de biens immobiliers mis en location ces dernières années sont des biens anciens, le dispositif d’encadrement des loyers risque de ne faire qu’une bouchée d’eux. 

La rentabilité du logement sera donc diminuée, incitant les investisseurs à se retirer du marché immobilier locatif au profit d’une belle revente. Une bonne nouvelle pour les candidats au rachat qui devraient voir, d’ici quelques mois, de nombreux biens sur le marché. À ces anciennes locations s’ajouteront probablement les logements notés G, qui d’ici 2025 ne pourront plus être loués. Généralement les travaux de rénovation de ces biens s’avèrent extrêmement coûteux, trop pour des petits propriétaires qui préfèrent alors vendre. 

À noter cependant qu’à la suite de l’inflation, les loyers pourraient repartir à la hausse. Une nouvelle qui pourrait en convaincre plus d’un d’investir maintenant pour obtenir un véritable rendement plus tard. 

Le nouveau dispositif fiscal “Loc’Avantages”, anciennement appelé Louer Abordable, est entré en vigueur en janvier 2022 et pourrait éventuellement profiter à ces nouveaux acheteurs. Le dispositif concerne toujours la location à des locataires modestes ou à des tarifs relativement bas, équivalents à ceux du parc HLM. L’avantage de ce changement, c’est qu’au lieu d’avoir un abattement de 30 à 80% sur les revenus fonciers déclarés, il y aura désormais une réduction d’impôts. 

Cette réduction d’impôts s’illustrera par un bonus fiscal de 15% sur des loyers minoré de 15%. Elle pourra atteindre 35% pour des loyers qui auront une réduction de 30% et 85% pour des loyers avec un rabais de 45%. Attention, dans le dernier cas, il sera obligatoire de passer par une agence immobilière sociale. 

Cette nouvelle version du dispositif pourra s’avérer plus rentable si la tranche d’imposition est d’au moins 30%. Le rendement pourra donc, dans certains cas, dépasser le prix du marché du bien loué. 

Un point sur la fiscalité 

En fonction du total des revenus fonciers, un régime spécifique peut s’appliquer. Dans le cas où la somme totale des revenus fonciers est inférieure ou égale à 15 000€ par an, c’est le régime microfoncier qui s’applique. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un abattement de 30% sur les loyers. Le solde est ensuite soumis au barème de l’impôt sur le revenu (IR) et aux 17,2% de prélèvements sociaux. 

Cependant, si vos loyers dépassent les 15 000€ par an, c’est le régime réel qui s’applique. Ce régime permet, entre autres, de déduire les charges des loyers ainsi que les intérêts d’emprunt en fonction du montant des loyers. Si le solde est positif, il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales. Si, à l’inverse, il est négatif, il peut être déduit du revenu global dans la limite de 10.700€ par an. 

Pour mieux comprendre pourquoi l’investissement dans l’ancien s’avère plus attractif en 2022, voici un point sur les différents accompagnements fiscaux existants et leurs avantages.

Des rendements en baisse sur les logements neufs sous le régime Pinel

Le régime Pinel, initialement très avantageux pour les investisseurs qui souhaitaient acheter du neuf pour le louer, va progressivement disparaître au profit du Pinel+. En attendant sa disparition, les réductions accordées en fonction de la durée de l’engagement pris vont considérablement diminuer au fil des années. Dans un premier temps, les taux de 12, 18 et 21%, actuellement appliqués sur des logements loués à des loyers plafonnés durant 6, 9 ou 12 ans, devraient descendre à 10,5, 15 et 17,5%. Puis en 2024 à 9, 12 et 14% avant d’être complètement supprimé en 2025. 

Le Pinel+, lui, pourra également donner accès à des rabais, mais seulement si les appartements concernés respectent des critères de qualité et de performance énergétique très exigeants. Parmi ces critères, la superficie du bien, son exposition et la zone dans laquelle il se trouve joueront un rôle important. Autant dire que ces nouveaux logements, encore plus orientés qualité, seront plus chers mais aussi plus rares. 

De même pour l’offre Pinel classique qui se concentre dans des zones où les permis de construire sont de plus en plus difficiles à obtenir. S’ajoute à ça la hausse des prix et le fait que les loyers plafonnés ne prennent pas en compte cette dernière… Le rendement risque donc d’en prendre un coup. 

Investir dans l’ancien avec le régime Denormandie 

À l’inverse du rendement des biens sous le régime Pinel, le rendement des biens sous le régime Denormandie, lui, devrait grimper en 2022. 

Ce dispositif, qui devait normalement être stoppé cette année, est reconduit jusqu’à fin 2023. Tout comme le régime Pinel, le régime Denormandie offre des réductions d’impôts en fonction des années de location du bien. Néanmoins, le principe n’est pas d’acheter du neuf pour le louer, mais ici de réhabiliter de l’ancien dégradé dans une des 455 communes éligibles. 

Pour avoir accès à cette réduction d’impôt, il faut que les travaux engagés correspondent au moins à 25% du coût total de l’opération (ou au tiers du prix d’achat). Les travaux peuvent concerner une rénovation énergétique (si la nouvelle note thermique est égale ou supérieure à E), des travaux d’assainissement, de modernisation, d’aménagement de surface (dans les combles ou sous sol) ou encore de création de surface. Et pour qu’ils soient validés, ces derniers doivent être effectués par un professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE). Ce dispositif est donc idéal pour les investisseurs aguerris, notamment s’ils souhaitent investir dans des communes à forte demande locative. 

Petit + : Ce dispositif peut-être cumulé avec la TVA à taux réduit et MaPrimeRénov’. 

Concernant les logements meublés en amortissement fiscal ou encore les locations de courte durée ou saisonnière, les rendements devraient également baisser en 2022.