Résumé
- La loi Carrez impose au vendeur d’indiquer la superficie privative dans les documents de vente pour les biens en copropriété.
- Elle concerne les biens de plus de 8 m² en copropriété, mais exclut les maisons individuelles et terrains à bâtir.
- Le calcul exclut murs, cloisons, et escaliers, mais inclut mezzanines et placards si la hauteur dépasse 1,80 m.
- Le diagnostic est valide à vie, sauf en cas de travaux modifiant la superficie, et un litige peut entraîner une révision du prix.
Vous disposez d’un ou de plusieurs lots en copropriété que vous souhaitez vendre ? Ou à l’inverse, vous souhaitez faire l’acquisition d’un lot situé au sein d’une copropriété ? Dans ces deux cas, la loi Carrez oblige le vendeur à mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot dans les documents liés à la vente.
Logements concernés, calcul de la superficie, litiges au moment de la transaction, voici tout ce que vous devez savoir sur le diagnostic de surface loi Carrez.
Loi Carrez : de quoi s’agit-il ?
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, connue sous le nom de loi Carrez, a été instaurée pour offrir une protection aux acheteurs de lots en copropriété face aux vendeurs susceptibles de gonfler la taille réelle de leur bien. Cette législation précise de manière rigoureuse la notion de surface privative, qui doit obligatoirement figurer dans tous les documents relatifs à la transaction immobilière. La surface privative se calcule en prenant en compte les planchers des espaces clos et couverts, tout en excluant les murs, cloisons, escaliers et autres éléments similaires.
Quels sont les biens concernés par le diagnostic de surface loi Carrez ?
La loi Carrez concerne les lots et fractions de lot appartenant à une copropriété. Le bien concerné doit avoir une surface supérieure ou égale à 8 m² et peut être :
- Un appartement en copropriété ;
- Un local commercial ou professionnel ;
- Une maison en copropriété. On parle dans ce cas de copropriété horizontale ou pavillonnaire, à l’inverse de copropriété verticale pour les appartements situé dans un immeuble.
En revanche, les maisons individuelles, les logements achetés sur plan en VEFA et les terrains à bâtir ne sont pas concernés par la loi Carrez.
Quels sont les biens concernés par le diagnostic de surface loi Carrez ?
Il est important de distinguer la surface privative dite Carrez de la surface habitable « loi Boutin ».
Alors que le calcul de la surface habitable (loi Boutin) ne prend en compte que la surface au sol du bien et les combles aménagés, la surface privatise (loi Carrez) prend elle en compte la surface au sol du logement et les combles aménagés, les combles non-aménagés et greniers, les vérandas, les remises et réserves, ainsi que le sous-sol autre que cave, garage ou parking*. Tout comme la surface habitable, la surface privative ne tient pas rigueur des terrasses et des balcons.
*À condition que la surface soit d’au moins 8 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80m.
Dans quel cas un diagnostic de surface loi Carrez est-il nécessaire ?
Un diagnostic de surface loi Carrez est nécessaire lors de la vente d’un lot situé au sein d’une copropriété, lorsque sa surface est d’au moins 8 m². Veillez également à bien vérifier que la surface privative Carrez est indiquée lorsque vous souhaitez acheter un bien situé dans une copropriété.
En tant que vendeur, vous avez en effet l’obligation de mentionner la superficie de la partie privative d’un lot ou fraction de lot dans les documents relatifs à la vente suivants :
- La promesse unilatérale de vente et d’achat ;
- Le compromis de vente ;
- Le contrat de location-accession et de location-vente
- La vente en viager.
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Comment est calculée la surface d’un bien immobilier en loi Carrez ?
Le calcul du métrage loi Carrez tient compte de toutes les pièces ayant une hauteur minimum de 1,80 m. La surface représente la superficie au sol du bien immobilier, après déduction des cloisons, des marches, des murs ainsi que des embrasures de portes et de fenêtres.
Le calcul inclut en revanche tout placard avec une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,80 m, ainsi que la mezzanine si elle est construite en dur et si sa hauteur sous plafond dépasse également 1,80 m.
Faut-il solliciter un professionnel pour le diagnostic de surface loi Carrez ?
Lors d’une vente d’un bien en copropriété, le métrage Carrez doit impérativement être mentionné pour être remis au nouvel acquéreur. C’est une obligation depuis 1996 qui permet d’éviter d’éventuels litiges ou tromperies entre les parties.
Contrairement à d’autres diagnostics que l’on peut réaliser dans un logement, comme l’amiante, le DPE ou le diagnostic électrique, il n’est pas obligatoire de passer par un professionnel pour le diagnostic de surface loi Carrez. Il est cependant fortement conseillé de passer par un diagnostiqueur professionnel, qui dispose de tous les outils nécessaires pour calculer la surface privative de la manière la plus précise possible.
En tant que propriétaire, passer par diagnostiqueur permet de vous protéger. En effet, en cas de litige avec le nouvel acquéreur, c’est la responsabilité du professionnel qui est engagée sur l’attestation de superficie privative loi Carrez !
Que faire en cas de litige sur la superficie Carrez ?
Si un vendeur omet d’indiquer la superficie privative d’un bien soumis à la loi Carrez dans la promesse ou l’acte de vente, l’acquéreur peut demander à l’agence en charge du bien de le mentionner/réaliser, ou bien annuler la transaction dans un délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique.
En outre, si en tant qu’acheteur d’un lot, vous découvrez que la superficie réelle est inférieure d’au moins 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, vous avez la possibilité d’engager une action contre le vendeur. Vous disposez alors d’un délai d’un an à partir de la date de signature de l’acte de vente pour réclamer une réduction du prix, proportionnelle à la différence de surface constatée.
Les frais de notaire seront ajustés en fonction du nouveau montant de la transaction.
Combien de temps un diagnostic loi Carrez est-il valable ?
Le diagnostic loi Carrez a une durée de validité illimitée. Il est en revanche nécessaire d’en réaliser un nouveau si vous réalisez des travaux susceptibles de modifier la superficie du bien.
