Quel est le meilleur régime fiscal pour vos loyers ?
Tout d’abord, il faut savoir que selon votre façon de louer et le niveau de vos charges, le régime auquel vous êtes soumis n’est pas le même. Il existe deux régimes distincts concernant la location de biens non meublés : le régime micro foncier et le régime réel d’imposition.
Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers que vous encaissez sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Comme évoqué plus haut, vous pouvez être éligible à deux régimes distincts pour déterminer le montant soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le régime auquel vous êtes rattaché est déterminé par le montant de vos recettes annuelles et la nature des biens loués.
Si vous relevez de droit du régime microfoncier, vous pouvez également opter pour le régime réel d’imposition. Vous avez d’ailleurs tout intérêt à le faire si vos charges foncières sont supérieures à l’abattement applicable dans le cadre du microfoncier. Cela pourrait vous permettre de diminuer votre base d’imposition et donc, de payer moins d’impôt.
Qu’est-ce que le régime microfoncier ?
Il s’agit d’un régime d’imposition des loyers simplifié. Pour déterminer le montant imposable, il applique aux recettes locatives brutes annuelles un abattement forfaitaire pour charges de 30%. Les 70% restants sont comptabilisés dans vos revenus imposables (salaires, retraites, etc.) pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils supportent 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité). Vous êtes éligible à ce régime lorsque le montant des loyers (hors charges) encaissé ne dépasse pas 15 000€. De plus, vos biens ne doivent pas être loués dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation. Par exemple, le dispositif Robien, Borloo, Pinel ou Cosse exclut l’application du microfoncier.
En optant pour ce régime, vos obligations déclaratives sont simplifiées. Vous ne devez donc pas remplir une déclaration de revenus fonciers n°2044, vous devez simplement inscrire vos recettes brutes directement dans votre déclaration d’ensemble des revenus n°2042. L’administration fiscale se charge d’appliquer l’abattement forfaitaire de 30% sur le montant déclaré pour pouvoir déterminer votre revenu foncier net imposable.
Le régime réel d’imposition, qu’est-ce que c’est ?
Si vous êtes au régime micro foncier, vous ne pouvez pas déduire les charges que vous supportez au cours de l’année d’encaissement de vos loyers. Or, ces charges peuvent rapidement dépasser l’abattement de 30% si vous avez investi dans l’immobilier locatif à crédit ou réalisé d’importants travaux au sein de vos biens locatifs. Si c’est le cas, il est dans votre intérêt d’opter pour le régime réel d’imposition pour pouvoir déduire vos charges pour leur montant réel. Par exemple, vous pouvez soustraire vos frais de gestion locative, les primes d’assurance de vos biens loués ou encore vos charges de copropriété. Ainsi, votre revenu imposable est plus faible et vous faites une économie d’impôt proportionnelle à votre taux d’imposition.
L’option pour le régime réel se fait simplement avec le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n°2044, dans laquelle vous devez communiquer vos loyers bruts et vos charges déductibles. Cette option intervient après la perception de vos loyers et le paiement de vos charges. Vous pouvez donc librement l’apprécier si elle est plus intéressante que le régime micro foncier que nous avons évoqué plus haut.
ATTENTION. L’option pour le régime réel est valable pendant 3 ans, période à l’issue de laquelle elle se renouvelle tacitement année après année si vous ne la dénoncez pas. Pour avoir une vision d’ensemble de sa rentabilité, il est conseillé d’estimer le niveau de vos charges déductibles sur au moins 3 ans.
L’imputation des déficits fonciers
Aucun déficit ne peut être enregistré si vous êtes au régime micro foncier étant donné que vous êtes imposé sur 70% des loyers bruts. Cependant, si vous êtes au régime réel, vous pouvez en observer un si vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers bruts. Si c’est le cas, la part de votre déficit qui est liée à ces charges est imputable sur les autres revenus de votre foyer fiscal à hauteur de 10 700€. Ces imputations vous permettent de réaliser une importante économie d’impôt notamment si vous êtes taxés dans les tranches élevées du barème de l’impôt.
De plus, contrairement à beaucoup de réductions d’impôt, l’économie obtenue n’est pas prise en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. La constatation d’un déficit foncier constitue donc une stratégie de défiscalisation intéressante pour ceux qui sont fortement imposés. Il faut cependant savoir que l’imputation d’un déficit foncier sur vos autres revenus imposables vous oblige à continuer de louer le bien qui l’a produit jusqu’à la fin de la troisième année suivante. Si vous arrêtez de louer ou vendez le bien avant la fin de ce délai, l’économie d’impôt obtenue sera remise en cause : vous devrez la rembourser au fisc, assortie d’une pénalité de retard.
