L’immobilier, un secteur propice au blanchiment de capitaux

Différentes activités immobilières comme la vente ou l’acquisition de biens peuvent mener au blanchiment de capitaux. Généralement, ces capitaux proviennent d’infractions comme la corruption, le travail dissimulé ou encore le trafic de stupéfiants. Pour lutter contre ces blanchiments, l’État a mis en place de nouvelles réglementations pour pouvoir mieux encadrer l’immobilier.

Le blanchiment peut s’opérer de différentes manières : à la fois avec des montants très élevés ou très faibles. C’est ainsi que procède les trafiquants de stupéfiants à petite échelle, en achetant des biens peu onéreux à proximité des grandes villes.

Néanmoins, ce trafic peut rapporter gros si celui-ci est fructifié. C’est en tout cas ce que nous avons pu observer à Marseille, où le blanchiment du trafic de drogue se faisait grâce au rachat de biens immobiliers. Le prix des biens variait de 10 000 à 300 000€. D’importants travaux étaient réalisés à l’intérieur des logements pour pouvoir, à la fin, obtenir une importante plus-value. Ce patrimoine immobilier était estimé à plus de 2 000 000€ et générait jusqu’à 13 000€ de loyers par mois. Une belle somme qui permettait de blanchir facilement de l’argent sale à l’aide d’une opération totalement légale.

Même si les risques de financement du terrorisme sont faibles à travers le rachat de biens immobiliers, les autorités sont tout de même précautionneuses. En effet, dans le cadre d’une location par exemple, une personne à risque pourrait être hébergée.

Quelles sont les nouvelles obligations des professionnels de l’immobilier liées à ce genre de menace ?

Tout d’abord, il faut savoir que des formations sont désormais dispensées aux professionnels de l’immobilier pour les aider à lutter contre ces activités. Elles permettent d’en apprendre davantage sur les nouvelles mesures mises en place et les bonnes pratiques en cas de doute. La CCI de l’Oise a mis en place une formation concernant le blanchiment et le financement du terrorisme.

Le système de gestion des risques à l’aide d’une cartographie et d’une classification

• Les professionnels de l’immobilier se doivent de pouvoir identifier des situations présentant des risques des LCB-FT. C’est ce qu’on appelle la cartographie des risques.
• Ils doivent également pouvoir établir des critères de risques, pour pouvoir mieux définir le risque en lui-même et la relation d’affaire en matière de LCB-FT. Par exemple, ils doivent pouvoir donner des précisions sur la personne suspectée : la nature des produits ou services, les conditions de transaction proposées, les caractéristiques du client ou encore le territoire d’origine ou de destination des fonds. Ainsi, ce sera plus facile d’évaluer la situation.

La connaissance du client et la vigilance continue

Connaître son client, c’est une des choses que l’on apprend pour effectuer les meilleures transactions. Cependant, c’est également une des règles de la lutte contre le blanchiment de capitaux. En effet, mieux le client et ses affaires sont cernés, mieux on peut appréhender les choses. Et la création de cette relation privilégiée passe inévitablement par l’obtention de certaines informations :

• Le client et son bénéficiaire effectif si c’est une personne morale (nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité…)
• L’opération en elle-même (le montant, l’objet de l’achat, le mode de financement…)

Si l’obtention d’informations n’est pas possible, alors il est interdit de poursuivre la relation d’affaire ou d’exécuter une opération.

Déclarer ses soupçons

Lorsque le professionnel de l’immobilier commence à avoir des soupçons concernant l’une de ses opérations en cours, il doit le déclarer auprès de Tracfin. Néanmoins, la détection d’un soupçon est complexe. En effet, ce dernier est uniquement basé sur les informations récoltées et analysées. L’expérience permet généralement aux professionnelles de l’immobilier de reconnaître les schémas et tendances du blanchiment d’argent. Malheureusement, ces derniers évoluent sans cesse.

Quels sont les contrôles et les sanctions encourues pour non-respect de ce dispositif ?

Le respect de ces nouvelles procédures est encadré par la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF). Cette dernière peut effectuer des contrôles afin d’assurer la mise en place des obligations de vigilances et déclaratives des professionnels de l’immobilier. Si le contrôle n’est pas concluant, des sanctions peuvent être prises par la Commission Nationale des Sanctions (CNS). Ces sanctions peuvent aller de la sanction administrative à la sanction monétaire.

Depuis un moment et à cause du manque d’implication des professionnels observé par Tracfin, des contrôles plus nombreux sont attendus. La mise en œuvre du dispositif de LCB-FT ne doit pas être assimilée à une perte de temps. Il doit être perçu comme un véritable argument commercial, au-delà du simple respect des réglementations.