Lorsque l’on souhaite faire de la gestion locative, la question de la location meublée ou non meublée est souvent posée. En effet, ces deux types de locations ont des différences significatives en termes de coûts, de fiscalité, de stabilité des locataires, et bien plus encore. Pour prendre la meilleure décision possible, il est important de bien comprendre les avantages et inconvénients de chaque option. Dans cet article, nous allons comparer la location meublée et la location non meublée en prenant en compte différents critères.
Location meublée ou non meublée ? Focus sur la location meublée
La location meublée est une option qui attire de plus en plus de propriétaires bailleurs. Contrairement à la location vide, la location meublée implique de fournir un logement équipé de meubles et d’électroménagers. Ce type de location offre de nombreux avantages tant pour le propriétaire que pour le locataire. En effet, la location meublée permet une rentabilité plus élevée, une plus grande flexibilité pour le locataire et une fiscalité avantageuse pour le propriétaire.
Les équipements obligatoires pour une location meublée
Si vous optez pour un logement meublé, la loi (et plus précisément le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) impose une liste d’équipements de la vie quotidienne à fournir au futur locataire. Ils doivent bien évidemment être en état de marche.
Voici la liste de ces équipements :
Une literie avec une couette ou une couverture
Un volet ou un dispositif occultant dans les chambres
Une table et des sièges
Des étagères
Des plaques de cuisson
Un four ou micro-ondes
Un réfrigérateur et congélateur ou un compartiment réfrigérant
Des ustensiles de cuisine
Du matériel d’entretien ménager
Une rentabilité décuplée avec loyers plus élevés
La location meublée présente de nombreux avantages pour les propriétaires souhaitant maximiser leur rentabilité locative. Tout d’abord, les loyers perçus pour une location meublée sont généralement plus élevés que ceux d’une location non meublée. En effet, la mise à disposition d’un mobilier et d’équipements permet au propriétaire de justifier un loyer plus élevé et de récupérer son investissement initial plus rapidement.
Location meublée ou non meublée : une fiscalité avantageuse pour la location meublée
La location meublée offre la possibilité de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur l’imposition des locations meublées. Les revenus tirés d’une location meublée peuvent être déclarés sous le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec un abattement forfaitaire de 50%. Cela signifie que la moitié des loyers perçus est automatiquement considérée comme des charges et n’est pas imposable. Cette mesure peut permettre une économie d’impôt non négligeable pour le propriétaire.
Les formalités administratives
En location meublée, le dépôt de garantie demandé au locataire lors de l’entrée dans les lieux est de maximum deux mois de loyer. Le locataire doit respecter un préavis d’un mois s’il souhaite mettre fin au contrat de location. Cependant, un meublé implique pour le propriétaire bailleur un plus grand turn-over de ses locataires. Par ailleurs, la durée du bail pour un meublé est de un an contre trois pour un logement vide (ou six ans si le propriétaire bailleur est une personne morale).
Location meublée ou non meublée : Attention aux durcissement des règles pour la location meublée
En raison d’une fiscalité plus avantageuse et de loyers plus élevés, la location meublée a longtemps attiré les propriétaires bailleurs. Pourtant, ce type de location est soumis à des règles de plus en plus sévères, notamment avec la loi Alur.
Le 27 mars 2014, la loi Alur a été votée et a apporté de nombreux changements dans le monde de la location. Désormais, la location meublée a une définition légale en tant que résidence principale du locataire, ce qui n’était pas le cas avant.
De plus, le propriétaire doit justifier la reprise de son logement tandis qu’avant, lorsque le contrat de location arrivait à expiration, il pouvait récupérer son logement sans condition.
Outre la justification d’un congé pour reprise, le propriétaire doit également en justifier un pour le non-respect des termes du bail ou encore pour une vente.
De plus, équiper son logement d’un meuble ou deux ne suffit pas à en faire un meublé puisqu’il doit y avoir une table, des chaises, un coin-cuisine et un lit. En effet, le logement meublé doit être décemment équipé d’un « mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».
Enfin, avec le meublé, le bail est fixé à un an (neuf mois pour les étudiants) puis peut être reconduit si les deux parties le souhaitent.
Location meublée ou non meublée ? Zoom sur la location non meublée
La location non meublée est une option souvent choisie par les propriétaires bailleurs pour différents motifs. Cette formule locative présente des avantages et des inconvénients par rapport à la location meublée
Une stabilité assurée pour la location non meublée
Contrairement à la location meublée, la location vide offre une stabilité locative plus importante pour le locataire. En effet, la durée du bail est fixée à trois ans, voire six ans si le propriétaire bailleur est une personne morale.
Cela permet au locataire de bénéficier d’une certaine sécurité d’occupation de son logement sur une période relativement longue. De plus, la location vide est soumise à une réglementation plus stricte concernant les augmentations de loyer, ce qui peut également rassurer les locataires quant à leur capacité à maintenir leur niveau de loyer dans la durée.
Moins de gestion au quotidien : soyez plus serein
La location à vide présente l’avantage de nécessiter moins de gestion de la part du propriétaire bailleur. En effet, contrairement à la location meublée qui implique de fournir et entretenir des meubles, la location à vide n’implique que la mise à disposition du logement. De plus, les locataires de logements vides ont tendance à rester plus longtemps, ce qui réduit le turn-over et donc les efforts liés à la recherche de nouveaux locataires.
En outre, les propriétaires bailleurs de logements vides sont souvent dispensés de certaines obligations, telles que le renouvellement périodique des équipements ou l’assurance des meubles. Tout cela contribue à rendre la gestion d’une location à vide moins chronophage et plus simple pour les propriétaires bailleurs.
Le régime réel foncier
En optant pour la location non meublée, le propriétaire bailleur peut bénéficier du régime réel foncier. Ce régime permet de déduire de ses revenus fonciers l’ensemble des charges liées à son bien immobilier. Il peut s’agir des frais d’entretien, de réparation, d’amélioration ou encore des intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien. Ce système de déduction permet de réduire la base d’imposition sur les revenus fonciers et ainsi de réaliser des économies d’impôt non négligeables. Toutefois, il est important de tenir une comptabilité rigoureuse pour pouvoir bénéficier de ce régime.
Attention au dépôt de garantie réduits et au préavis
Le propriétaire bailleur doit prendre en compte certaines particularités pour les locations non meublées. Tout d’abord, le dépôt de garantie demandé au locataire lors de l’entrée dans les lieux doit être équivalent à un mois de loyer maximum. De plus, si le locataire souhaite mettre fin au contrat de location, il doit respecter un préavis d’une durée de trois mois. Mais ce principe connaît de plus en plus d’exceptions et tend donc à se rapprocher du préavis d’un mois :
- si le logement est situé dans une zone tendue,
- si le locataire obtient un logement social,
- si le locataire est bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou du RSA,
- si son déménagement est lié à la perte involontaire de son emploi,
- si le locataire déménage suite à une mutation ou à l’obtention d’un nouvel emploi
- s’il présente des problèmes de santé graves.
Ces éléments sont à prendre en compte lors de la mise en place d’un contrat de location pour un logement vide.
Le comparatif de la location meublée ou non meublée : le coup d’œil rapide
Location meublée | Location non meublée | |
|---|---|---|
Durée de bail | De 1 à 12 mois | De 3 à 36 mois |
Montant du loyer | En moyenne 20% plus cher qu’un logement vide | En moyenne 20% moins cher qu’un logement meublé |
Revenus locatifs | Rentabilité brute supérieure en location meublée | Rentabilité brute inférieure en location non meublée |
Charges locatives | Les charges peuvent être incluses dans le loyer (eau, gaz, électricité, internet) | Les charges sont à la charge du locataire (eau, gaz, électricité, internet) |
Fiscalité | Possibilité d’amortir le bien et déduire toutes les charges pour le régime Réel Simplifié | Possibilité de déduire les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation pour le régime Réel Foncier |
Durée de la vacance locative | Plus de rotation de locataires | Locataires stables, moins de vacances locatives |
Niveau d’équipement | Appartement habitable immédiatement | Appartement nécessitant des achats pour être habitable |
Comment choisir entre location meublée ou non meublée ?
Lorsqu’on envisage l’achat d’un bien immobilier à des fins locatives, il est essentiel de prendre en compte ses besoins et objectifs en termes de location meublée ou non meublée.
Tout d’abord, il convient d’évaluer le type de locataires que l’on souhaite attirer et le marché locatif dans la zone géographique visée. Par exemple, si le marché local est favorable à la location meublée et que la demande est forte pour des logements meublés, alors opter pour ce type de location peut s’avérer être une décision judicieuse.
De plus, il est important de considérer l’investissement initial requis pour l’ameublement du bien, ainsi que les coûts d’entretien et de remplacement du mobilier.
D’autre part, si l’on vise un public locataire plus large et qu’on souhaite offrir une plus grande flexibilité en termes de durée de location, alors la location non meublée pourrait être une meilleure option.
En fin de compte, le choix entre location meublée ou non meublée dépend des besoins et objectifs spécifiques de l’acheteur de bien immobilier, ainsi que des tendances du marché locatif local.
