Vous êtes propriétaire et vous souhaitez proposer votre logement à la location ?
C’est une très bonne idée. La location saisonnière ne se limite plus aux seules vacances d’été. Ainsi, vous pouvez optimiser vos locations saisonnières et ainsi, générer des revenus complémentaires pour conserver une maison de famille ou se créer un patrimoine. Voici les 6 points clés pour réussir la location saisonnière et transformer votre meublé de tourisme en location de vacances inoubliable.
1. S’équiper pour faciliter la gestion des locations saisonnières
Gérer les plannings et les contacts, gérer les paiements et les réservations, les modifications et les annulations, etc. Pour éviter que cela ne devienne un casse-tête, équipez-vous d’un logiciel de locations saisonnières.
Simple, efficace, il offre une visualisation instantanée des plannings, des arrivées et des départs. Il simplifie la comptabilité, les charges, le calcul de la taxe de séjour, etc.
2. Maîtriser le contrat de location saisonnière
Le contrat de location saisonnière est indispensable et répond à des règles précises. Signé par les deux parties, locataire et propriétaire, il fixe le cadre et les droits et obligations de chacun, ainsi que les caractéristiques de la location. C’est l’article L 324-2 du Code du tourisme qui prévoit cela.
Voici un modèle de contrat de location saisonnière à utiliser sans modération.
Le présent contrat est conclu entre les soussignés,
Nom Prénom du propriétaire bailleur
Domicile/siège social du bailleur
Ci-après dénommé « le propriétaire »,
d’une part
Et
Nom Prénom du/des locataires
Ci-après dénommé(s) « le locataire »,
d’autre part.
Est convenu et arrêté ce qui suit :
Objet du contrat de location saisonnière
Le présent contrat a pour objet la location saisonnière du bien situé au (adresse complète) et ayant pour caractéristiques :
- Superficie habitable :
- Catégorie de classement si le meublé de tourisme est classé :
- Nombre de pièces habitables :
- Description de l’agencement intérieur :
- Inventaire du mobilier :
- Équipements et services mis à disposition (garage, piscine, jeux, etc.) :
Durée du contrat de location
Le contrat de location ci-présent est établi pour une durée de (indiquer la durée de la location) jours. La date de prise d’effet du contrat est fixée au (indiquer la date de début du contrat). La location se terminera donc le (date).
Montant du loyer
Le loyer pour la location est établi à (indiquer le montant en chiffres et en lettres) pour toute la période de location, charges locatives incluses. Le propriétaire bailleur s’engage à remettre au locataire une quittance pour tout versement effectué. Le versement du loyer s’effectuera par (mode de paiement).
Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie relatif à l’exécution des obligations du locataire durant toute la durée de la location saisonnière est fixé à (montant en chiffres).
Conditions générales
(Indiquer les conditions de location que vous souhaitez ajouter au contrat comme l’interdiction de sous-louer)
Fait à (Ville), le (Date de signature), en deux exemplaires pour chacune des parties.
Signature du propriétaire ou de son représentant, précédée de la mention manuscrite « lu et approuvé ».
Signature du locataire précédée de la mention manuscrite « lu et approuvé »
Attention, le bailleur peut encaisser un chèque de dépôt de garantie ! Le locataire doit donc disposer des fonds.
3. Connaître la réglementation de la location saisonnière
La location saisonnière obéit à des règles particulières. En effet, la durée maximale de location ne doit pas excéder 90 jours consécutifs (l’équivalent d’une saison).
De plus, très souvent, le locataire s’engage sans avoir visité le bien en question, sur la seule base des photos et du descriptif. Un descriptif très complet du logement est donc indispensable. C’est d’ailleurs un élément requis par la loi. Sans état descriptif, le bailleur s’expose à une amende pouvant s’élever à 1 500 euros.
De plus, pour bien respecter la loi, le contrat de location saisonnière doit faire état de toutes les mentions obligatoires (durée du contrat, identité des deux parties, etc. ), peu importe la nature du logement loué. Un acompte ou des arrhes sont demandés à la signature du contrat de location saisonnière dans la limite de 25 % si vous passez par une agence immobilière.
Bon à savoir : l’obligation d’effectuer un diagnostic immobilier
Dans le cas d’une location saisonnière, le propriétaire bailleur doit faire réaliser un diagnostic immobilier par un professionnel : l’ERNMT. Les résultats de cet état des risques naturels miniers et technologiques doivent venir compléter le dossier de location remis au locataire.
L’état des lieux d’entrée et de sortie est conseillé mais n’est pas obligatoire lors d’une location saisonnière. Cela permet au propriétaire de s’assurer que tout est en ordre, qu’il n’y a pas de dégâts, mais également pour procéder à un inventaire. Lockimmo vous propose son logiciel d’état des lieux professionnel et complet pour vous faire économiser du temps et sécuriser vos locations.
Une déclaration en mairie est requise par certaines mairies. Louer un meublé de tourisme n’est pas bien vu dans certaines grandes villes dans lesquelles le marché locatif est tendu. Aussi, il faudra passer par un changement d’usage de votre local et par une compensation (affecter une superficie équivalente à la location !).
4. Déclarer vos revenus issus de la location saisonnière
Tous les loyers qui proviennent d’une location saisonnière doivent être déclarés, au même titre qu’une location classique, et sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ces revenus sont à déclarer en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime du micro-BIC offre un abattement de 50 % sur les loyers pour couvrir les charges, sans avoir besoin de comptabilité détaillée (71 % s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé). Il s’applique tant que vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros et sauf option pour le régime réel.
5. Gérer les problèmes de location saisonnière
Les deux types de problèmes les plus fréquents sont la dégradation du logement loué et l’annulation de la réservation du meublé de tourisme.
Si des dégradations commises par le locataire sont relevées par le propriétaire bailleur, ce dernier a la possibilité de retenir tout ou partie du montant du dépôt de garantie versé par le locataire. Pour cela, il convient que lesdites dégradations soient listées lors de l’état des lieux de sortie et signées par les deux parties. Le bailleur devra justifier le montant des retenues par des factures.
Si le propriétaire bailleur annule la location saisonnière alors que le locataire a déjà versé un acompte, le bailleur doit rembourser la totalité de la somme mais également verser des indemnités pour “préjudice subi”. Il en est de même si le locataire se désiste.
6. Devenir le propriétaire idéal d’une location saisonnière
Avant la location
Dans un premier temps, avant même la location, préparez-vous : votre annonce doit être soignée et complète, mais sans être trop longue pour ne pas risquer de perdre le lecteur en cours de route.
Les photos sont un élément indispensable de votre annonce. Vous devez y porter une attention toute particulière : une photo par pièce, en pleine journée pour un maximum de luminosité, prise de vue des aménagements extérieurs et de tous les éléments qui peuvent démarquer votre location des autres, comme une piscine, un jardin, etc.
Ensuite, soyez réactifs lorsque des vacanciers vous contactent, répondez le plus rapidement possible avant qu’ils ne se décident pour une autre location. L’option SMS peut être intéressante pour donner une réponse rapide à l’intéressé.
Prêtez une attention toute particulière à l’aménagement et à la décoration de votre location.
La meilleure manière d’aménager votre bien, c’est de vous demander ce que vous-même aimeriez trouver à votre arrivée dans une location de vacances. Pensez utile : trousse de premiers secours, plan de la ville, listing des activités et des bonnes adresses aux environs, etc. Mais pensez aussi au confort : panier de bienvenue, mot d’accueil, mode d’emploi des appareils, dates de sortie des poubelles, etc.
Adaptez votre location au type de vacanciers que vous allez recevoir. Ainsi, s’il y a des enfants, fournissez par exemple la liste des parcs d’attractions de la région, les plages proches accessibles facilement en poussette.
Durant la location
A l’arrivée des locataires il est préférable de les accueillir vous-même ou bien de confier cette mission à un proche pour remettre les clés, faire la visite de la location, l’état des lieux et répondre à d’éventuelles questions.
En plus : Si vos vacanciers sont étrangers, vous pouvez réserver un taxi vers l’aéroport pour leur départ afin de leur simplifier les choses.
Après la location
Lors de leur départ assurez-vous d’être là pour savoir si les vacances se sont bien passées, ce qui leur a plu et ce qu’il faudrait améliorer dans votre location selon eux.
Quelques jours après leur retour, n’hésitez pas à leur envoyer un mail pour les remercier de leur venue. Pourquoi ne pas en profiter pour leur demander de laisser un avis positif et constructif sur internet ?
7. Optimiser la location de son bien immobilier hors saison
Comment louer hors-saison ? En période estivale, ce type de location fait carton plein, mais en automne ou en hiver, en dehors des stations de ski, il est plus difficile de louer un logement. Sachez cependant qu’il existe des astuces pour louer votre location saisonnière hors saison afin de faire fructifier votre investissement locatif tout au long de l’année.
Dans un premier temps, il convient de définir quelles sont les périodes de haute et de basse saison pour votre location saisonnière selon sa situation géographique. Vous allez ainsi pouvoir adapter vos tarifs de location saisonnière et ainsi éviter des périodes de vacances locatives trop importantes.
Pour louer plus souvent, pensez à adapter votre logement aux besoins des locataires. Le télétravail se développe ? Installez une connexion internet et proposez votre bien aux digital nomads ! Réfléchissez également à quelques éléments de confort et de décoration comme des plaids ou des radiateurs électriques d’appoint. Une cheminée en état de marche, un poêle à bois et votre maison de vacances se transforme en chalet. Surtout, elle se démarque des logements concurrents.
On ne revient pas sur l’importance des beaux visuels sur le web. Réalisez ou faites réaliser des photos superbes aux différentes saisons de l’année pour pouvoir changer d’ambiance. Et profitez des événements locaux chaque mois pour attirer des locataires : marché de noël, festival, foire, etc.
Vous voilà au point pour mettre en place un projet de location saisonnière à succès. Votre meublé de tourisme deviendra la location de vacances préférée de nombreux locataires.
