La loi Denormandie est un dispositif d’incitation fiscal destiné aux investisseurs immobiliers. Il offre une réduction d’impôt en fonction de la durée de location proposée. Plusieurs conditions tenant au logement, à sa situation géographique et aux travaux réalisés sont nécessaires pour profiter de la réduction d’impôt. Initialement prévu jusqu’en 2021, le dispositif Denormandie restera ouvert aux acquisitions réalisées jusqu’à fin 2024.
Les conditions de la Denormandie
La localisation
La loi Denormandie a été mise en place dans 244 villes moyennes de France ayant signé les conventions “cœurs de ville” ainsi que dans les communes signataires des conventions de revitalisation du territoire avec l’Etat.
L’objectif du dispositif est d’inciter les investissements dans l’ancien pour une mise en location suite à une rénovation, principalement pour des biens immobiliers anciens dans les centres-villes qui sont vacants ou en mauvais état. Il concerne également la transformation d’un local en logement.
Le saviez-vous ?
D’après une étude menée par l’INSEE en 2018, sur les 8% de logements vacants en France, 60% sont situés dans une commune ou dans une agglomération de taille moyenne, soit exactement le type de communes ciblées par le dispositif Denormandie.
Sur un total de 222 villes françaises concernées par le dispositif Denormandie, 95 d’entre elles ont un taux d’annonces éligibles supérieur à 90 % et 194 un taux supérieur à 80 %.
Si l’on se concentre sur les régions, c’est en Lorraine qu’il y a le plus de logements éligibles au dispositif Denormandie, à hauteur de 92,5%. Le Limousin suit de près avec 92,4% de logements éligibles, puis la Champagne-Ardenne : 92,1%, le Nord-Pas-de-Calais : 91,7 %, l’Auvergne 91,1 % et la Basse-Normandie : 90,4%.
Un bien immobilier avec travaux
Le budget consacré aux travaux pour la rénovation du bien ancien doit représenter 25 % du total de l’opération.
Les travaux réalisés doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du bien immobilier d’au moins 30% pour les logements individuels et de 20% pour les appartements. Si les 30% ne sont pas atteints, les travaux pourront correspondre à une combinaison de plusieurs activités et concerner au moins deux des cinq catégories qui suivent : isolation des parois vitrées, des murs extérieurs, de la toiture ou installation d’un système de chauffage/production d’eau chaude.
Les travaux doivent aussi permettre d’amener la consommation du logement en dessous de 331 kWh par mètre carré et par an.
Il est recommandé de faire appel à une entreprise reconnue garant de l’environnement (RGE) sans que cela ne constitue une obligation. En revanche, impossible de réaliser soi-même les travaux de rénovation !
Un locataire aux ressources plafonnées
Le dispositif Denormandie est conditionné à certains critères relatifs au locataire du logement. Celui-ci ne doit pas disposer de ressources supérieures à un plafond. Ainsi, le revenu fiscal de référence de son foyer fiscal ne doit pas dépasser des seuils variables selon la zone concernée : A, A bis, B1, B2 ou C.
La loi Denormandie permet de louer à ses ascendants et à ses descendants, dès lors qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal.
Un loyer plafonné
Le contrat de location doit concerner un logement nu (et non meublé) et servir de résidence principale au locataire. Le montant du loyer doit respecter certains plafonds définis par décret selon la composition du logement. La mise en location doit intervenir au plus tard 1 an après l’acquisition ou la fin des travaux et perdurer 6, 9 ou 12 ans.
La réduction d’impôt Denormandie
La loi Denormandie donne la possibilité d’une réduction d’impôt, selon la durée de la location proposée :
- 12 % pour une location pendant 6 ans ;
- 18 % pour une location sur 9 ans ;
- 21% pour une location jusqu’à 12 ans.
Le coût d’acquisition doit être compris dans une double limite :
- prix d’achat inférieur à 300 000 euros ;
- prix au m2 de surface habitable inférieur à 5 500 euros.
La réduction d’impôt Denormandie est soumise au plafonnement des niches fiscales.
Les avantages de la loi Denormandie
Voici quelques-uns des avantages de la loi Denormandie :
- Réduction d’impôt sur le revenu : L’avantage principal de la loi Denormandie est la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction peut atteindre jusqu’à 21% du coût total de l’investissement, répartie sur une période de 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de location du bien.
- Zones éligibles : La loi Denormandie cible des zones spécifiques, principalement des centres-villes ou des quartiers ayant besoin de revitalisation. Investir dans ces zones permet de contribuer au développement urbain tout en bénéficiant des avantages fiscaux.
- Conditions de location : Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire. De plus, le loyer ne doit pas dépasser certains plafonds, qui varient en fonction de la localisation du bien.
- Travaux de rénovation : L’investisseur doit effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Ces travaux doivent concerner principalement des éléments de gros œuvre, d’amélioration énergétique ou de transformation du logement.
- Plafonds de ressources des locataires : Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, ce qui vise à favoriser l’accès au logement des ménages modestes.
- Durée de location : La durée de location minimale requise pour bénéficier de la réduction d’impôt est de 6, 9 ou 12 ans, en fonction de l’engagement choisi par l’investisseur.
- Compatibilité avec d’autres dispositifs : La loi Denormandie est compatible avec d’autres dispositifs fiscaux tels que le Pinel, le Censi-Bouvard ou encore le régime Micro-Foncier.
Il est important de noter que la loi Denormandie, comme tous les dispositifs fiscaux, peut évoluer. Il est donc recommandé de se tenir informé des dernières mises à jour législatives.
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