La loi ELAN portant Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018 a considérablement modifié le domaine de l’immobilier. Si la plupart des articles de la loi sont relatifs à la construction des immeubles, à l’habitat social ou encore à l’urbanisme, d’autres sont directement en lien avec les locataires et les propriétaires bailleurs. Nous faisons le point des articles que vous devez connaître.
Le contrat de location
La loi ELAN est venue simplifier la rédaction du contrat de location. Ainsi, le garant, c’est-à-dire la personne qui se porte caution, n’a plus à recopier le texte de loi de façon manuscrite. Cette simplification s’applique également en cas de caution solidaire. Terminé les lignes d’écriture manuscrites ! Toutes les parties du contrat de bail gagnent ainsi du temps puisqu’il suffit d’une simple signature en fin de contrat.
Le bail mobilité
Ce type de contrat de location bien particulier s’adapte aux locations meublées de courtes durées. Le bailleur peut ainsi louer sur une très courte durée si son locataire est en stage, en contrat d’apprentissage, en formation professionnelle ou encore en études supérieures.
Le bail mobilité est d’une durée de 1 à 10 mois sans renouvellement possible.
Ce type de bail offre davantage de flexibilité pour les deux parties du contrat. Néanmoins, bailleurs, sachez qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. De plus, le locataire peut décider de quitter sa location et mettre fin à son contrat quand il le désire, alors que le bailleur lui doit honorer le contrat jusqu’à la fin.
Le cas des expulsions
En cas de difficulté de paiement de loyer ou de loyers impayés, le locataire bénéficie d’un délai supplémentaire depuis la loi ELAN. En effet, un échéancier de remboursement peut être mis en place pour accorder plusieurs mois au locataire pour rembourser les loyers impayés. Néanmoins, quand le locataire aura réglé ses impayés, il sera automatiquement en situation de période probatoire (2 ans). Ainsi, en cas de nouvel impayé, une expulsion est prononcée directement à l’encontre du locataire et sans délai.
Louer un logement décent
La loi du 6 juillet 1989 impose que le bailleur propose à son locataire un logement dit décent et salubre : “un logement décent qui ne nuise pas à sa santé ou à sa sécurité physique”. La loi ELAN est venue renforcer ceci en imposant dorénavant au propriétaire bailleur de proposer à la location un logement «exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites». On parle ainsi de rats, cafards ou encore de punaises de lit.
La sous-location pour les seniors
Un locataire âgé de plus de 60 ans peut louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans. C’est ce qu’on appelle le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. La personne âgée qui souhaite mettre en place ce type de location devra bien évidemment informer le bailleur de cette sous-location. A noter que ce dernier ne peut pas s’y opposer.
Les squatteurs ne peuvent plus bénéficier de la trêve hivernale
Les squatteurs, c’est-à-dire les personnes entrées par effraction dans un logement vide, sans titre ni droit ne peuvent plus bénéficier de la trêve hivernale.
Durant cette période (du 1er novembre au 31 mars) le bailleur ne peut normalement pas procéder à une expulsion.
Le délai de 2 mois entre le commandement de quitter le logement et l’expulsion est lui aussi supprimé.
L’encadrement des loyers
Le dispositif d’encadrement des loyers a fait son retour en France. A l’origine il s’appliquait aux seules villes de Paris et Lille avant son annulation en 2017. La loi ELAN réintroduit le dispositif dans un but expérimental sur une durée de 5 ans dans les villes de Lyon, Paris, Marseille ou encore Aix-en-Provence.
A noter : Les villes de plus de 50.000 habitants peuvent faire la demande pour appliquer le dispositif dès lors qu’elles sont en mesure de justifier :
- d’une production de biens neufs pas assez importante ;
- d’un écart élevé entre les loyers du secteur privé avec ceux du social.
Dans les faits, l’encadrement des loyers s’applique de la manière suivante :
Lors de la première mise en location ainsi que lors d’un changement de locataire, le propriétaire bailleur doit fixer un loyer compris dans une fourchette de +/- 20 % par rapport à un loyer de référence. Ce loyer de référence, le loyer majoré et le loyer minoré sont définis périodiquement en fonction du type de location (location nue ou location meublée), de la localisation et de la composition (nombre de pièces et superficie).
Si le propriétaire bailleur ne respecte pas le dispositif appliqué dans sa ville, le locataire peut alors contester le loyer mis en place dans les trois mois qui suivent la signature du contrat de location. Dès lors, le propriétaire bailleur devra procéder à une baisse du loyer et rembourser le trop-perçu sous 2 mois.
Les locations saisonnières touristiques
La loi ELAN renforce les contrôles ainsi que les sanctions aux propriétaires de locations saisonnières touristiques qui ne respectent pas la réglementation.
Dès lors, dans les villes touristiques qui ont instauré un système de déclaration préalable depuis 2006, (Nice, Toulouse, Paris, Lille etc…). Si le bailleur ne s’est pas rapproché de sa mairie pour se faire recenser, ce dernier encourt une amende de 5.000 euros.
Il en va de même pour le loueur qui ne transmet pas à la mairie le nombre de nuitées louées à des utilisateurs de la plateforme malgré une demande de la mairie (jusqu’à 10.000 euros d’amende). Le maximum autorisé est de 120 nuits par an.
Afin de toujours éviter les dérives, les plateformes de locations type Airbnb ou encore Abritel doivent elles aussi respecter une réglementation plus rude. Toutes les annonces doivent disposer d’un numéro de déclaration du loueur. Si tel n’est pas le cas, les plateformes numériques devront s’acquitter d’une amende pouvant aller jusqu’à 50.000 euros.
Les diagnostics passent en mode dématérialisés
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) peut enfin s’échanger par email ! Ce dernier, qui regroupe les DPE, diagnostics plomb, amiante et autres peut être très volumineux. Il est désormais transmis au propriétaire comme au locataire directement par mail. Fini le gaspillage de papier.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) qui doit être joint au contrat de location comme au compromis de vente est devenu opposable au vendeur et au bailleur grâce à la loi ELAN.
Les dossiers des logements sociaux examinés tous les 6 ans
Dans un souci d’amélioration de la rotation des logements sociaux, le gouvernement oblige les propriétaires bailleurs sociaux à réétudier la situation des locataires tous les 6 ans.
Assouplissement des règles de copropriété
La loi ELAN s’intéresse aussi à la copropriété pour réorganiser la réglementation. L’objectif étant d’adapter les règles en matière d’organisation et de gouvernance au sein des copropriétés, mais également, de renforcer l’efficacité de ces règles en les adaptant selon les copropriétés en question et leurs caractéristiques (taille, destination, etc.).
Pour le syndic de copropriété, la gestion de l’extranet est précisée avec la liste des documents obligatoires au niveau de l’immeuble et de chaque copropriétaire. D’autres modifications portent sur :
- le renforcement du rôle du conseil syndical,
- les modalités de vote aux assemblées générales de copropriété,
- la gestion des retards de paiement des charges de copropriété.
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