Les changements engendrés par la loi ELAN
La loi ELAN (pour l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) votée en novembre dernier vient modifier considérablement le domaine de l’immobilier.
Si la plupart des articles de la loi sont relatifs à la construction des immeubles, à l’habitat social ou encore à l’urbanisme, d’autres sont directement en lien avec les locataires et les propriétaires bailleurs.
Nous faisons le point des articles que vous devez connaître.
C’est parti.
Le contrat de location
La loi ELAN est venue simplifier la rédaction du contrat de location. Ainsi, le garant, c’est-à-dire, la personne qui se porte caution n’a plus à recopier le texte de loi de façon manuscrite. Cette simplification s’applique également en cas de caution solidaire. Terminé le long texte a rédiger à la main. Toutes les parties du contrat de bail gagnent ainsi du temps puisqu’il suffit d’une simple signature en fin de contrat.
L’autre nouveauté s’applique au dossier de diagnostics techniques. Ce dernier, qui regroupe les DPE, diagnostics plomb, amiante et bien d’autres…) peut être transmis au propriétaire comme au locataire directement par mail.
Le bail mobilité
Ce type de contrat de location bien particulier s’adapte aux locations meublées de courtes durées. Le bailleur de ce type de location peut louer sur une très courte durée si son locataire est en stage, en contrat d’apprentissage, en formation professionnelle ou encore en études supérieures.
Le bail mobilité est d’une durée de 1 à 10 mois sans renouvellement possible.
Ce type de bail offre davantage de flexibilité pour les deux parties du contrat. Néanmoins, bailleurs, sachez qu’aucun DG (dépôt de garantie) ne peut être exigé. De plus, le locataire peut décider de quitter sa location et mettre fin à son contrat quand il le désire, alors que le bailleur lui doit honorer le contrat jusqu’à la fin.
Le cas des expulsions
En cas de difficulté dans le paiement de son loyer, le locataire grâce à la loi ELAN bénéficie de davantage de temps pour le faire. En effet un échéancier de remboursement peut être mis en place pour accorder plusieurs mois supplémentaires au locataire en retard de paiement. Néanmoins, quand le locataire aura réglé ses impayés, il sera automatiquement en situation de période probatoire (2 ans). Ainsi, en cas de nouvel impayé une expulsion est prononcée directement à l’encontre du locataire et sans délai.
La décence du logement loué
La loi du 6 juillet 1989 impose que le bailleur propose à son locataire un logement dit décent et salubre. La loi ELAN est venue renforcer ceci en imposant dorénavant au propriétaire bailleur de proposer à la location un logement «exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites». On parle ainsi de rats, cafards ou encore de punaises de lit.
La sous-location pour les seniors
Un locataire âgé de plus de 60 ans, peut, s’il le souhaite louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans. C’est ce qu’on appelle le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire. La personne âgée qui souhaite mettre en place ce type de location devra bien évidemment informer le bailleur de cette sous-location.
A noter que ce dernier ne peut pas s’y opposer.
Les squatteurs ne peuvent plus bénéficier de la trêve hivernale
Les squatteurs, c’est-à-dire, les personnes entrées par effraction dans un logement vide, sans titre ni droit ne peuvent plus bénéficier de la trêve hivernale.
Durant cette période (du 1er novembre au 31 mars) le bailleur ne peut normalement pas procéder à une expulsion.
Le délai de 2 mois entre le commandement de quitter le logement et l’expulsion est lui aussi supprimé.
L’encadrement des loyers
Le dispositif d’encadrement des loyers a fait son retour en France. A l’origine il s’appliquait aux seules villes de Paris et Lille avant son annulation en 2017.
La loi ELAN réintroduit le dispositif dans un but expérimental sur une durée de 5 ans dans les villes de Lyon, Paris, Marseille ou encore Aix-en-Provence.
A noter : Les villes de plus de 50.000 habitants peuvent faire la demande pour appliquer le dispositif dès lors qu’elles sont en mesure de justifier :
-d’une production de biens neufs pas assez importante.
-d’un écart élevé entre les loyers du secteur privé avec ceux du social.
Dans les faits, l’encadrement des loyers s’applique de la manière suivante :
Lors de la première mise en location ainsi que lors d’un changement de locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas fixer un loyer supérieur de 20% au loyer de «référence».
Si le propriétaire bailleur ne respecte pas le dispositif appliqué dans sa ville, le locataire peut alors contester le loyer mis en place jusqu’alors dans les trois mois qui suivent la signature du contrat de location. Dès lors, le propriétaire bailleur devra procéder à une baisse du loyer et rembourser le trop-perçu sous 2 mois.
Les locations touristiques
La loi ELAN renforce les contrôles ainsi que les sanctions aux propriétaires de locations touristiques qui ne respectent pas la réglementation.
Dès lors, dans les villes touristiques qui ont instaurées un système de déclaration préalable depuis 2006, (Nice, Toulouse, Paris, Lille etc…) si le bailleur ne s’est pas rapproché de sa mairie pour se faire recenser, ce dernier encourt une amende de 5.000 euros.
Afin de toujours éviter les dérives, les plateformes de locations type Airbnb ou encore Abritel doivent elles aussi respecter une réglementation plus rude. Toutes les annonces doivent disposer d’un numéro de déclaration du loueur. Si tel n’est pas le cas, les plateformes devront s’acquitter d’une amende de 12.500 euros.
