Loi Pinel ou la location meublée, que choisir pour acheter son premier bien locatif ? 

Acheter un bien locatif est une véritable opportunité pour placer son argent. Toutefois, placer son argent ne veut pas dire ne pas faire d’économies. Dans le neuf comme dans l’ancien, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce de l’État pour pouvoir investir votre argent.

Vous pouvez notamment opter pour le régime Pinel ou tout simplement pour une location meublée exploitée sans statut professionnel. Nous allons voir la différence entre les deux à travers cet article. 

D’un point de vue fiscal

Avec Pinel

Tout d’abord, nous allons voir dans quelle mesure la loi Pinel et la location meublée peuvent avoir un avantage fiscal. 

Concernant le régime Pinel, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt allant de 12%, 18% ou 21% du prix d’achat de votre bien. Pour cela, il faut s’engager à louer le bien minimum 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage, en place depuis plusieurs années, sera revu à la baisse d’ici 2023. Apparemment, la réduction passerait de 12% à 10,5%, 18% à 15% et 21% à 17,5%. Des pourcentages beaucoup moins intéressants. 

Cette réduction d’impôt s’applique sur le prix du logement, plafonné à 300 000€ et 5 500€ du mètre carré. Elle s’étale sur la durée de location du bien, par exemple 1,75% par an sur 12 ans qui équivaut à 21%. Il faut cependant faire attention à ce que le montant de cette réduction d’impôt soit inférieur ou égal à l’impôt lui-même. Sinon, le delta entre les deux est perdu et ce n’est plus aussi avantageux. 

Avec la location meublée

Concernant la location meublée, les loyers perçus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Vous pouvez donc bénéficier du régime micro-BIC si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 72 600€. Un abattement de 50% est ensuite appliqué pour connaître les recettes assujetties à l’impôt sur le revenu.

En renonçant au micro-BIC au profit d’un régime aux charges réelles, vous pouvez pratiquer un amortissement comptable du bien. Ainsi, environ 3% du prix d’achat du bien viendra s’additionner aux charges déductibles des recettes locatives imposables. Ces amortissements ne peuvent toutefois pas conduire à un déficit. Cependant, si les charges dépassent les loyers, elles peuvent faire l’objet d’un report, sans limite de temps, pour être imputé ultérieurement.

Dans la majorité des cas, plus d’impôt puisque les BIC imposables sont réduits à néant pendant la durée de l’amortissement. 

Le meublé possède donc un avantage fiscal face à la loi Pinel sur la durée. Par exemple, dans le cadre d’une location meublée, les charges et amortissement peuvent réduire à zéro la base taxable des recettes locatives. Ainsi, le contribuable peut bénéficier, dans certains cas, d’une économie fiscale représentant 24% du prix de son logement au bout de 20 ans. Une économie bien plus avantageuse que le Pinel qui se limite à 21% sur 12 ans. L’allègement fiscal peut d’ailleurs être bien plus conséquent puisqu’il peut même aller jusqu’à 33,6% de la valeur d’achat du logement avec un taux d’imposition de 42%.

Rentabilité locative

Avec Pinel 

Pour avoir accès au régime Pinel, il faut acheter un bien neuf en habitat collectif dans une ville éligible au dispositif. Ensuite, il faut louer le logement durant minimum 6 à 12 ans pour percevoir la réduction d’impôt. Si ce n’est pas le cas, celle-ci devra être remboursée. 

Que ce soit les revenus du locataire ou le montant du loyer, les deux sont réglementés. Néanmoins, ces réglementations dépendent des zones et des villes dans lesquelles les biens se trouvent. La rentabilité varie donc d’une zone à l’autre, d’autant plus que les loyers autorisés peuvent être inférieurs aux loyers du marché. La concurrence étant rude entre les différents propriétaires bailleurs, la plus-value au moment de la revente est incertaine. 

Avec une location meublée 

Un logement neuf ou ancien peut être loué meublé. Les seules réglementations à suivre concernent le bail et les équipements mis à disposition du locataire. En fonction du lieu, du logement et du prix de ce dernier, un investisseur peut viser une rentabilité brute supérieure à 4%. Il faut cependant compter plus d’investissements que dans un logement Pinel. Entre l’aménagement du bien, le renouvellement du mobilier en cas de dégradation et l’aide d’un comptable, les frais peuvent rapidement augmenter. En moyenne, il faut compter 500 euros par an soit l’équivalent d’un loyer pour un studio dans certaines villes. 

Le logement meublé reste tout de même le plus avantageux en termes de rentabilité locative. En plus d’apporter un rendement plus élevé tout au long de l’année, il possède également un potentiel de plus-value supérieur à celui d’un logement neuf. 

Investir aujourd’hui, oui, mais dans quoi ? 

Avec Pinel 

La principale difficulté que nous observons pour un propriétaire voulant acheter en Pinel est la baisse des constructions. L’offre est en baisse depuis trois ans et ne semble pas tendre à s’améliorer. 377 000 constructions ont été autorisées entre mars 2020 et février 2021, c’est 17,4% de moins que l’année précédente. 

Les propriétaires souhaitant investir en Pinel doivent donc bien analyser les prix des biens disponibles à la vente et leur adéquation avec la demande locative. 

Avec une location meublée

Tout comme pour le système Pinel, la conjoncture économique n’est pas forcément favorable à la location meublée. En effet, depuis le début de la crise sanitaire, les locations saisonnières sont en baisse. Les propriétaires se replient donc sur la location de plus longue durée et l’offre est en train d’exploser sur le marché. Résultat, le taux de meublés est désormais majoritaire dans certaines villes comme Bordeaux. Cette augmentation intervient à une période où la clientèle habituelle (étudiants, professionnels en déplacement…) est de plus en plus faible. Les bailleurs doivent donc faire des concessions en baissant par exemple leur loyer. 

Un avenir relativement flou

Pour l’instant, les professionnels de l’immobilier n’ont aucune visibilité concernant l’avenir des logements meublés. La sortie de crise étant incertaine, de nombreux critères ne peuvent donc pas être pris en compte pour espérer un retour à la normale du marché. Cette incertitude offre donc un avantage à l’achat d’un bien locatif neuf, notamment en Pinel. À savoir que dans les deux cas de figure, le marché immobilier permet difficilement de se projeter.