Un nouveau décret vient modifier l’indice des loyers commerciaux

Le 14 Mars 2022, la formule de calcul de l’indice national des loyers commerciaux a été modifiée suite à la publication du décret n°2022-357. L’avantage de ce nouveau décret est une limitation de la hausse des loyers commerciaux qui, depuis quelques mois, avaient considérablement augmenté. On vous explique pourquoi et quelle est la nouvelle formule à travers cet article !

Quel est ce nouveau décret et quel est son objectif ? 

Tout comme les loyers immobiliers traditionnels, les loyers commerciaux sont amenés à être revalorisés tous les ans, en fonction du trimestre de référence, au moment de la publication de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice est publié tous les trois mois en décembre, mars, juin et septembre par l’Insee. 

Et c’est pour faire face à la hausse de cet indice des loyers commerciaux qu’un nouveau décret est paru la semaine dernière. Ce décret n°2022-357 a pour but de limiter les revalorisations des loyers commerciaux en 2022 et 2023. Pour ce faire, le décret propose de modifier la formule de calcul actuelle en supprimant la notion de “chiffre d’affaires du commerce de détail.”

La suppression de cette composante devrait permettre de diviser par deux la revalorisation des loyers indexés sur le dernier indice des loyers commerciaux publié ce mois-ci, en mars 2022. En plus de limiter la revalorisation ce trimestre, ce décret devrait également permettre de diminuer celle des prochains trimestres pour 2022 et 2023. 

C’est grâce à l’Insee et son travail de fond sur la question de l’augmentation de l’indice des loyers commerciaux que ce décret a pu voir le jour. En effet, c’est à la suite des travaux menés par l’institut qu’un lien a pu être effectué entre la composante chiffre d’affaires du commerce de détail et l’augmentation trimestrielle de l’indice. D’après l’Insee, la dispersion de cette composante favoriserait considérablement l’augmentation de l’indice et donc, celle des loyers. 

Quelle était précisément cette composante et pourquoi posait-elle problème ? 

Le chiffre d’affaires du commerce en détail englobait à la fois le chiffre d’affaires du secteur mais également le chiffre d’affaires réalisé en ligne, via des boutiques et sites e-commerce. Ce domaine précis enregistre une hausse de 100% entre 2014 et 2021, faussant complètement les résultats et donc, la base de la formule de calcul de l’indice des loyers commerciaux. 

Pour faire simple, une grosse partie de l’augmentation des loyers commerciaux des magasins physiques était liée au chiffre d’affaires de magasins qui, eux, ne sont pas physiques. L’ILC n’était donc plus du tout cohérent puisque les loyers des baux commerciaux étaient revus à la hausse sur la base de chiffres qui ne les concernaient pas.

Comment les loyers des baux commerciaux vont-ils être révisés ? 

Comme expliqué précédemment, la revalorisation du loyer des baux commerciaux intervient, tout comme pour les loyers des baux classiques, une fois par an. Elle est généralement effectuée au moment de la date anniversaire de la signature du bail et prend en compte l’ILC publié à ce moment-là si c’est le cas. 

Cet indice prend en compte 3 sous indices qui sont les suivants :

• L’indice des prix à la consommation hors loyers (50%)
• L’indice des coûts de la construction (25%)
• Et enfin, l’indice du chiffre d’affaire dans le commerce de détail (25% également)

Désormais et à la suite du décret n°2022-357, voici les deux sous indices que prendra en compte l’ILC : 

• L’indice des prix à la consommation hors loyers (75%)
• Et l’indice du coût de la construction (25%)

De cette façon, un nouvel équilibre dans les baux commerciaux est attendu pour l’année à venir et les suivantes.