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La question des charges locatives est souvent source de confusion et parfois de litiges entre propriétaires et locataires. Pour éviter cela, il est essentiel de bien comprendre ce que sont ces charges, comment les calculer et les répartir, ainsi que les règles qui encadrent leur gestion. Cet article vous présente les éléments clés à connaître en matière de charges locatives.
Qu'est-ce que les charges locatives ?
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, désignent l’ensemble des frais engagés par le propriétaire d’un logement loué pour assurer son bon fonctionnement, son entretien et sa conservation. Ces dépenses concernent notamment :
- les dépenses liées aux parties communes de l’immeuble (ascenseur, éclairage, ménage, etc.) ;
- les taxes et redevances (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, etc.) ;
- les dépenses d’entretien courant du logement et des équipements (chaudière, robinetterie, etc.).
Ces charges sont généralement réparties entre le propriétaire et le locataire selon un principe dit de “récupérabilité” : certaines dépenses sont imputables au seul propriétaire, tandis que d’autres peuvent être récupérées auprès du locataire.
La répartition des charges locatives entre le propriétaire et le locataire est strictement encadrée par la loi. La liste des dépenses récupérables figure dans le décret n°87-713 du 26 août 1987, qui distingue trois catégories de charges :
- les charges générales d’entretien et de fonctionnement des parties communes ;
- les charges spécifiques à certains équipements (chauffage, eau chaude, interphone, etc.) ;
- les taxes et redevances.
Certaines dépenses ne sont pas récupérables, comme les frais de gestion du syndic ou les travaux d’amélioration du logement. Il est donc important pour le propriétaire de bien vérifier l’éligibilité de chaque dépense avant de la réclamer au locataire.
Répartition des charges locatives en location vide
En location vide, le locataire prend en charge les dépenses liées à son occupation du logement et à son usage des équipements, tandis que le propriétaire supporte les frais d’entretien courant et les gros travaux. Les charges récupérables sont payées sous forme de provisions de charges, versées périodiquement par le locataire en complément du loyer.
Répartition des charges locatives en location meublée
En location meublée, la répartition des charges locatives est similaire à celle de la location vide, mais les frais d’entretien des meubles et équipements fournis par le propriétaire sont généralement inclus dans le loyer. Dans ce cas, les charges récupérables peuvent être facturées au locataire soit sous forme de provisions, soit en forfait, dont le montant doit être déterminé lors de la signature du bail.
Répartition des charges locatives en colocation
En colocation, chaque colocataire est responsable de sa quote-part des charges locatives, qui est généralement proportionnelle à la surface qu’il occupe dans le logement. La répartition peut être précisée dans une clause du contrat de bail ou, à défaut, dans un règlement intérieur annexé au bail.
Comment calculer les charges locatives ?
Le calcul des charges locatives varie en fonction du type de dépense et du mode de gestion choisi :
- Provisions de charges sur justificatifs : le propriétaire estime le montant des charges récupérables pour l’année à venir, puis demande au locataire de verser des provisions mensuelles ou trimestrielles. Une fois par an, il établit un décompte précis des charges effectivement engagées, et régularise la situation avec le locataire (remboursement du trop-perçu ou demande de complément).
- Forfait de charges : le propriétaire fixe un montant forfaitaire de charges, qui est intégré au loyer et non soumis à régularisation. Ce système est surtout utilisé en location meublée, ou lorsque les charges sont difficiles à individualiser (colocations, logements étudiants, etc.).
Dans tous les cas, le propriétaire doit tenir une comptabilité précise des dépenses engagées et des sommes récupérées auprès du locataire. Il est également tenu d’informer le locataire de ses droits et obligations en matière de charges locatives, notamment lors de la signature du bail.
Comment réviser les charges locatives ?
Le montant des charges locatives peut être révisé chaque année, en fonction de l’évolution des dépenses réelles et des indices de référence. Pour cela, le propriétaire doit :
- procéder à un ajustement des provisions sur justificatifs, si celles-ci se révèlent insuffisantes ou excessives par rapport aux charges effectivement engagées ;
- modifier le forfait de charges, sous réserve de respecter les conditions prévues dans le contrat de bail (préavis, forme de la demande, etc.) ;
- répercuter les augmentations de taxes et redevances sur le locataire, en lui adressant un courrier recommandé avec accusé de réception.
Enfin, il convient de souligner que la gestion des charges locatives doit toujours s’inscrire dans une démarche de transparence et d’équité entre le propriétaire et le locataire. Pour éviter les litiges et garantir une bonne relation locative, il est essentiel de bien communiquer sur ce sujet, en instaurant un dialogue constructif et en fournissant tous les éléments nécessaires au calcul et à la répartition des charges.
