La location d’un logement est un processus qui implique de nombreuses décisions, notamment celle du choix du bail adapté. Quel bail choisir ? Il existe plusieurs types de baux en fonction des besoins et des situations des bailleurs et des locataires. Pour vous aider à faire le meilleur choix pour votre gestion locative, voici les différences entre ces différents baux et les critères à prendre en compte.
Le bail d'habitation meublée
Il s’agit ici du bail pour une location meublée, qui concerne les logements équipés de mobilier et d’équipements nécessaires à la vie quotidienne. La durée minimale de ce contrat est d’un an, mais elle peut être réduite à neuf mois pour les étudiants. Le locataire doit utiliser le logement loué comme sa résidence principale et verser un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.
En cas de rupture du contrat par le locataire, un préavis d’un mois doit être respecté. Toutefois, si le bailleur en fait la demande et fournit un motif légitime, le préavis peut être prolongé à trois mois. Le contrat de bail pour une location meublée comprend une tacite reconduction, sauf pour une location de neuf mois à un étudiant.
Le locataire peut être éligible aux aides au logement si le logement loué constitue sa résidence principale.
Le bail d'habitation non meublée
Ce contrat s’applique aux logements vides, c’est-à-dire sans meubles ni équipements. Sa durée minimale est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques et six ans pour les bailleurs personnes morales, avec tacite reconduction.
Un dépôt de garantie location est demandé au locataire lors de la signature du contrat de location. Il représente 1 mois de loyer. Si le locataire souhaite quitter son logement et procéder, de ce fait, à la résiliation du bail, il doit respecter un préavis d’une durée de 3 mois (ou 1 mois si le bien est situé en zone tendue).
Si le logement loué est la résidence principale du locataire, celui-ci peut avoir droit aux aides au logement.
Le bail d'habitation mobilité : pour étudiants ou professionnels
Ce contrat de location est particulièrement souple. Mis en place il y a peu, il a la particularité de s’établir sur une durée d’un à 10 mois maximum, pour s’adapter au profil de sa cible qui est particulièrement mobile, à savoir : les étudiants, les stagiaires, les apprentis, les personnes en mission temporaire, en mutation professionnelle ou encore en formation professionnelle. Avec ce type de contrat de location, il n’existe pas de reconduction tacite. Tout comme le bail pour une location saisonnière, aucun dépôt de garantie n’est exigé. Si le locataire souhaite quitter le logement et donc rompre le bail, il devra respecter un préavis d’une durée d’un mois, sans avoir à donner le motif de son départ.
Si le propriétaire bailleur souhaite mettre fin à la location, il doit justifier d’un motif légitime. (exemple : faute du locataire).
Si le locataire utilise le logement qu’il loue comme résidence principale, il peut être admissible à des aides au logement.
Le bail location saisonnière
Si vous souhaitez proposer votre logement à la location pour de courtes durées, le bail de location saisonnière s’avère être très intéressant. En effet, en choisissant ce type de bail vous louez principalement pendant les périodes de vacances et vous pouvez déterminer au préalable une date de fin de contrat.
Le locataire ne peut pas résilier le contrat, sauf en cas de faute de votre part.
La reconduction tacite du contrat n’est pas possible.
Les charges locatives sont appliquées au forfait et aucun dépôt de garantie n’est demandé au locataire.
La fiscalité des types de baux
Enfin, il est important de considérer l’impact fiscal de votre choix de bail. En effet, les revenus tirés de la location sont soumis à différentes règles de taxation selon le type de bail :
- Bail d’habitation meublée : les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et peuvent bénéficier d’un régime fiscal avantageux, sous certaines conditions.
- Bail d’habitation non meublée : les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Revenus Fonciers et sont soumis à un abattement forfaitaire pour frais de 30%.
- Bail mobilité : les revenus locatifs sont également soumis au régime des BIC, avec les mêmes avantages que pour les locations meublées classiques.
- Bail location saisonnière : La fiscalité d’une location saisonnière est similaire à celle d’une location meublée. Les règles fiscales sont plus complexes et dépendent du régime fiscal (LMP ou LMNP). Il est recommandé de consulter un professionnel pour comprendre les implications fiscales et choisir le régime adapté.
En résumé, le choix du bail dépend principalement de la durée de la location, du profil du locataire, des obligations légales et de la fiscalité. Il est donc crucial de bien évaluer ces éléments afin de sélectionner le contrat le plus adapté à vos besoins et à votre situation.
