Pour les copropriétaires, il est essentiel de comprendre la durée de validité des décisions prises lors d’une assemblée générale de copropriété. En effet, ces décisions ont un impact important sur la gestion et l’organisation de la copropriété. Dans cet article, nous allons aborder les différents délais à prendre en compte, ainsi que les modalités de contestation possibles.
Le délai de validité d'une décision d'assemblée générale
Dans une copropriété, la durée de validité d’une décision d’assemblée générale est généralement illimitée, sauf exception prévue par la loi ou les statuts de la copropriété. Cela signifie qu’une décision prise lors d’une assemblée demeure applicable tant qu’elle n’est pas modifiée ou annulée lors d’une assemblée générale ultérieure.
Néanmoins, pour certaines décisions spécifiques, la législation encadre étroitement la durée de validité afin de protéger les droits des copropriétaires. Par exemple :
- Les travaux urgents (article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965) : ils doivent être réalisés dans un délai maximum de trois ans après l’assemblée générale ayant donné son accord, faute de quoi une nouvelle autorisation est requise.
- Les contrats de syndic (article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965) : leur durée est limitée à trois ans renouvelable.
- Les mandats des membres du conseil syndical (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) : ils sont généralement d’une durée maximale de trois ans, avec possibilité de reconduction.
Le délai de contestation d'une décision d'assemblée générale
Lorsqu’un copropriétaire estime qu’une décision prise lors d’une assemblée générale est irrégulière, il dispose d’un délai de deux mois pour saisir le tribunal judiciaire et demander l’annulation ou la modification de la décision (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
A partir de quelle date court ce délai de deux mois ?
Le décompte du délai de contestation commence à partir de la notification de la décision aux copropriétaires :
–Si le copropriétaire contestant était présent ou représenté lors de l’assemblée générale, le délai de deux mois débute à compter de la réception du procès-verbal par lettre recommandée avec accusé de réception.
-Si le copropriétaire contestant était absent non représenté lors de l’assemblée générale, le délai de deux mois court à compter de la réception de la première convocation à la prochaine assemblée générale (article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Le non-respect de ce délai de deux mois rend irrecevable la demande de contestation.
Quelles sont les conditions pour contester une décision d'assemblée générale ?
Pour qu’une contestation soit recevable, elle doit satisfaire plusieurs critères :
- Être fondée sur un motif légitime : par exemple, violation des règles de convocation ou de tenue de l’assemblée générale, dépassement des pouvoirs du syndic ou du conseil syndical, atteinte aux droits privatifs du copropriétaire, etc.
- Émaner d’un copropriétaire ayant le droit de vote en assemblée générale : seuls les copropriétaires titulaires de lots de copropriété disposent de ce droit (article 22 de la loi du 10 juillet 1965)
Comment faire pour contester une décision d'assemblée générale de copropriété ?
Le copropriétaire qui souhaite engager une action en justice doit respecter certaines étapes :
- Tenter une résolution amiable du conflit : prendre contact avec le syndic et/ou les autres copropriétaires afin de discuter de la situation et tenter de trouver un accord à l’amiable.
- Faire appel à un conciliateur de justice : cette démarche gratuite et facultative permet de parvenir à un accord amiable sous l’égide d’un tiers neutre et impartial.
- Saisir le tribunal judiciaire : si aucune solution amiable n’a pu être trouvée, le copropriétaire contestant peut engager une action en justice en adressant sa demande au greffe du tribunal compétent (généralement celui du lieu de situation de l’immeuble).
- Signifier la décision du juge aux autres copropriétaires et au syndic : en cas de succès de l’action en justice, il est important de faire connaître la décision du juge afin que les autres copropriétaires et le syndic soient informés des nouvelles règles applicables.
A retenir :
En résumé, bien que les décisions prises lors d’une assemblée générale de copropriété soient généralement valides sans limitation de durée, certaines exceptions prévues par la loi encadrent étroitement la validité de certaines décisions spécifiques. En outre, les copropriétaires disposent d’un délai de deux mois pour contester une décision qu’ils estiment irrégulière. Toutefois, cette contestation doit respecter certaines conditions de fond et de forme et il est recommandé de privilégier les solutions amiables avant d’engager une action en justice.
