Quels sont les différents types de gestion locative et leurs spécificités ?
La gestion locative symbolise l’administration d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Cette administration peut être faite par le propriétaire lui-même ou déléguée en fonction des disponibilités de celui-ci. Lorsque c’est le cas, il s’agit d’un mandat de gestion locative. Que choisir lorsque l’on débute dans la gestion de biens locatifs ? Nous allons évoquer toutes les possibilités dans cet article.
La gestion locative, qu’est-ce que ça signifie ?
Tout d’abord, il faut savoir que la gestion locative intervient une fois que le locataire est installé dans le logement. Dès lors, une multitude de questions se posent : Comment gérer en cas de travaux ? Comment faire face aux impayés ? Comment établir les provisions sur charge ou encore les hausses de loyers liées à l’Indice de référence des loyers ?
Tout un tas de questions qui englobent, au final, plusieurs missions liées à la gestion locative. Par exemple, voici quelques tâches qui doivent être effectuées lorsque l’on possède un bien immobilier :
Il faut gérer les garanties et les assurances, prendre en charge l’administratif et créer les baux à l’arrivée du locataire. Il faut également effectuer les paiements des charges de copropriété, s’occuper du syndic de copropriété, faire les états des lieux… En somme, après avoir loué un bien immobilier, une grosse charge de travail régulière vous attend. Toutes ces opérations (et il ne s’agit que d’un échantillon) sont effectuées continuellement pour permettre une bonne location.
Si vous n’êtes pas à l’aise avec ces tâches ou l’une de ces tâches, vous pouvez tout à fait déléguer l’administration de celle-ci à une personne extérieure. C’est ce que l’on appelle, un mandat de gestion locative. Ce dernier vous permet de vous soulager d’une ou de toutes les tâches liées à la gestion locative de votre ou vos biens immobiliers.
Quelles sont les différentes façons d’appréhender la gestion locative ?
Administration immobilière autonome
Dans un premier temps, il y a l’administration immobilière autonome. Il s’agit de gérer seul son portefeuille de biens immobiliers. Cette solution commune a des avantages mais aussi des contraintes.
Le principal avantage dans ce cas de figure est la gratuité. En effet, vous n’aurez aucune facturation concernant la gestion de vos biens et vous pourrez entièrement contrôler l’administration de ces derniers.
En général, les frais de gestion immobilière représentent entre 5 à 10% des loyers. Il est également possible d’avoir des frais supplémentaires. Par exemple, l’administrateur peut vous facturer des prestations supplémentaires comme : la recherche d’un nouveau locataire ou encore la supervision de travaux. Si vous décidez de gérer seul, vous pourrez effectuer vous même ces tâches et donc limiter les dépenses.
De plus, le fait qu’il n’y ait pas d’intermédiaire entre vous et votre locataire vous permettra d’instaurer un climat de confiance. Vous pourrez plus facilement répondre à ses requêtes et vous montrer réactif au quotidien.
Comme indiqué plus haut, si la gestion immobilière autonome présente des avantages, il y a également des inconvénients. Pour commencer, vous ne pouvez pas laisser place à l’improvisation. En effet, l’immobilier locatif est très réglementé et oblige le propriétaire à se tenir quotidiennement au fait des nouvelles mesures et réformes. De plus, les documents comme les états des lieux ou baux doivent être correctement complétés pour être validés.
L’activité d’administrateur immobilier est chronophage et demande beaucoup de rigueur et de disponibilité. Même si les tâches demandées ne sont pas insurmontables, elles demandent tout de même à être réalisées et peuvent parfois prendre plus de temps que prévu. Il faut donc savoir aviser.
Bien entendu, des solutions existent pour vous permettre de gérer vos biens vous même tout en déléguant une partie. Il s’agit de la gestion locative semi-autonome.
La gestion locative semi-autonome
Ce n’est pas le type de gestion locative le plus répandu mais pour autant, il existe bien. Il s’agit de déléguer seulement certaines tâches de son administration immobilière.
Cette option de gestion locative, que l’on appelle la gestion locative semi-autonome, est, comme les autres, encadrée par un mandat. Ce mandat est signé avec l’agence dans laquelle vous repartirez les tâches. Bien entendu, l’offre peut différer d’une agence à l’autre et en fonction des missions que vous souhaitez confier.
La gestion locative déléguée
Si vous choisissez cette option pour gérer votre patrimoine immobilier, vous vous assurez une expertise professionnelle et une tranquillité d’esprit. En effet, contrairement aux deux gestions précédentes, cette fois-ci vos biens sont entièrement gérés par un administrateur.
Pour faire simple, vous ne vous occupez de rien et récupérez simplement vos loyers tous les mois. L’agence immobilière choisie pour s’occuper de votre patrimoine immobilier prend tout en charge : doléances des locataires, loyers impayés, états des lieux d’entrée et de sortie…
C’est une solution idéale pour les propriétaires qui habitent loin de leur logement locatif, possèdent une vie active ou encore un gros parc immobilier. Aucun déplacement ne vous sera demandé, le professionnel immobilier gère absolument tout pour vous.
Les principaux inconvénients en choisissant ce type de gestion locative sont les frais de gestion et la confiance aveugle qu’il faut porter à l’agent immobilier en charge de ses biens. Effectivement, comme vous déléguez absolument toutes les tâches, il faut être certain que la personne en face soit sérieuse et professionnelle.
Le mandat de gestion locative, qu’est-ce que c’est et quand intervient-il ?
Tout d’abord, il faut savoir que le mandat de gestion locative est encadré par la loi Hoguet du 2 Janvier 1970. Cette loi prévoit toutes les dispositions relatives à ce mandat.
Lorsque vous signez celui-ci auprès d’une agence immobilière, vous confiez la responsabilité de vos biens à votre interlocuteur. Celui-ci intervient ensuite tout au long de la location de vos biens via diverses missions. Il agit en votre nom pour toutes les démarches liées à votre logement ainsi qu’à votre locataire.
La durée du mandat de gestion est libre mais ne peut excéder 30 ans. Elle dure en moyenne entre 1 an ou 3 ans et est obligatoirement renseignée dans le mandat de gestion.
Dénonciation du mandat de gestion locative
Si vous souhaitez dénoncer votre mandat de gestion, vous pourrez le faire à chaque date d’échéance annuelle. Pour ce faire, vous devrez respecter le préavis prévu dans le mandat qui peut varier de 1 à 3 mois et envoyer un courrier recommandé.
Vous devez également prévenir votre locataire pour ne plus qu’il adresse ses paiements de loyer à l’administrateur de base. Depuis peu, la loi Chatel encadre les dénonciations de mandat. Votre gestionnaire est obligé de vous communiquer la date d’échéance du mandat de gestion locative et de vous signaler les modalités de non reconduction avant celle-ci. Si ce n’est pas fait dans les temps, vous pouvez dénoncer votre mandat de gestion locative à tout moment.
A noter que si vous vous dégagez du mandat avant la date d’échéance, vous pouvez avoir des pénalités. Ces dernières sont le plus souvent de deux mois de loyer. Bien entendu, si vous résiliez pour un manquement des obligations du gestionnaire, vous ne devez payer aucune pénalité.
