Il existe un bon nombre de rumeurs sur la sous-location. Est-elle légale ? Une autorisation du bailleur est-elle nécessaire pour sous-louer son logement ? Une sous-location de courte durée est-elle possible ? Nous répondons à toutes les questions sur la sous-location dans un bail d’habitation côté propriétaire et côté locataire.
En effet, un locataire peut tout à fait décider de louer l’appartement qu’il loue lui-même à une tierce personne pendant son absence (voyage d’affaires, période d’études à l’étranger, etc.).
Néanmoins, il devra obligatoirement informer son propriétaire bailleur et obtenir son accord, que ce soit pour une longue ou une courte période. En France, la loi qui régit la sous-location est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi encadre les conditions de location des logements, y compris les règles concernant la sous-location.
Si le locataire sous-loue à une personne sans avoir obtenu l’accord du propriétaire bailleur au préalable, ce dernier est en droit de saisir la justice. Il pourra obtenir la résiliation du contrat de location, voire des dommages et intérêts.
Sous-location : locataire, comment sous-louer votre appartement légalement ?
Votre appartement constitue votre résidence principale. Vous louez auprès d’un bailleur privé que ce soit en location nue ou en location meublée. Vous devez obtenir l’accord préalable de votre bailleur avant toute sous-location.
Très souvent, l’interdiction de sous-location sans l’accord écrit préalable du propriétaire bailleur est mentionnée dans le bail.
Comment sous-louer ? Adressez une demande écrite à votre bailleur. Vous devez pouvoir garder une trace écrite de l’envoi et de la réponse. Aussi l’envoi par lettre recommandée avec accusé de réception reste le moyen le plus sûr pour ce genre de demande.
Le locataire doit obtenir l’accord sur le principe de la sous-location mais aussi sur le montant du loyer proposé au sous-locataire. Ce montant ne peut être supérieur à celui de votre loyer. Le bailleur peut refuser sans avoir à justifier sa décision.
Et si vous voulez louer votre logement en location saisonnière pendant les week-ends ? Attention, la sous-location saisonnière devient de plus en plus encadrée dans de nombreuses villes, en particulier à Paris. Renseignez-vous sur les modalités et possibilités offertes dans votre commune. Sous-louer un appartement pendant les vacances ou les week-ends lorsqu’on est locataire est absolument illégal, sans l’accord préalable de son bailleur ! Cela constitue un motif légitime et sérieux de résiliation du bail !
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Comment formaliser la sous-location ?
Après accord du bailleur, vous devez formaliser la sous-location. Un accord écrit entre locataire et sous-locataire, autrement dit un contrat de sous-location, s’avère indispensable pour reprendre : le montant du loyer, les obligations et les droits des différentes parties, la durée de la sous-location, la date de paiement du loyer, les modalités de résiliation éventuelles, etc.
Le locataire principal doit joindre à cet accord la copie de l’autorisation du bailleur ainsi que le bail principal.
Est-il possible de demander un dépôt de garantie à sons sous-locataire ?
Si le locataire a obtenu l’accord de son propriétaire pour sous-louer son logement, il peut demander à la personne qui va prendre possession des lieux un dépôt de garantie. Celui-ci n’est pas obligatoire mais peut s’avérer rassurant.
Au moment de l’état des lieux de sortie, le locataire-bailleur restitue ce dernier si aucune dégradation n’a été constatée.
Comment déclarer vos revenus de sous-location ?
Ne croyez pas que l’intégralité des loyers perçus tombent dans votre poche ! Les loyers reçus au titre d’une sous-location sont imposables dans les revenus du locataire, chaque année lors de sa déclaration d’impôt sur le revenu (IR) :
- dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée ;
- dans la catégorie des bénéfices non commerciaux pour une location nue.
Bailleurs, comment prouver une sous-location illégale ?
Si le propriétaire bailleur suspecte une sous-location illégale, il doit toutefois être en mesure de le prouver. Cela n’est pas toujours évident. Avant d’engager une procédure devant le tribunal pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, le bailleur doit recueillir des éléments de preuve pour étayer son dossier.
Quels sont alors les éléments qui peuvent servir de preuve devant la justice ?
Plusieurs cas de sous-locations illégales ont été recensés et permettent de connaître les preuves qui peuvent être avancées par le bailleur. Ce sont par exemple :
- la présence récurrente d’une personne tierce dans la location constatée par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) ;
- la présence d’une annonce de location du bien sur un site spécialisé type Leboncoin ou Airbnb ;
- la présence d’un nouveau nom sur la boîte à lettres ;
- le témoignage des voisins sur les personnes croisées dans l’immeuble.
Le maximum de preuves doivent être rassemblées par le bailleur. Elles vont constituer un faisceau d’indices d’une sous-location illégale. Le plus difficile sera de prouver le versement d’un loyer en échange de la sous-location.
En effet, sans le versement d’un loyer chaque mois, on ne parle pas de sous-location illégale mais d’hébergement. L’hébergement se fait à titre gratuit. Or, le locataire peut décider d’héberger des proches (ascendant, descendant, concubin) de manière permanente ou provisoire, sans autorisation de son propriétaire bailleur. En théorie, l’hébergement permanent de personnes autres que les proches pourrait être soumis à une autorisation du bailleur puisque cela change le nombre de personnes mentionnées dans le contrat de bail. Toutefois, en pratique, le propriétaire aura beaucoup de difficultés à prouver qu’il s’agit d’un hébergement permanent…
Comment faire constater la rupture du bail pour sous-location illégale ?
Si la sous-location illégale est avérée, le bailleur doit le faire constater par un commissaire de justice dans un premier temps. Ensuite, il convient d’envoyer au locataire une lettre lui rappelant ses obligations de respecter le contrat de location et donc d’arrêter la sous-location illégale.
Si ce dernier met fin à son activité, le propriétaire bailleur peut décider de poursuivre le contrat de location en cours. Le locataire n’est pas toujours de mauvaise foi. Parfois, c’est simplement un manque d’informations de sa part : il n’a pas lu en détail son bail et ne sait pas qu’il doit obtenir une autorisation préalable du propriétaire avant de sous-louer son logement.
Le bailleur peut toutefois décider de résilier le contrat de location pour motif légitime et sérieux.
Pour finir, le propriétaire peut demander au locataire qui n’a pas respecté les clauses du contrat, le versement de dommages et intérêts. Dès lors, le bailleur devra saisir le tribunal judiciaire, notamment le juge des contentieux de la protection. Une requête peut être adressée directement ou une assignation délivrée par un commissaire de justice. Le tribunal doit être celui du logement loué et non de votre domicile.
Attention, pour tout litige inférieur à 5 000 euros, une tentative de règlement amiable est nécessaire.
