Vous vendez ou vous achetez un appartement en copropriété et une assemblée générale est prévue bientôt ? Comment se passe la future assemblée générale ? Quelles sont les règles en matière d’état daté demandé par le notaire au syndic de copropriété lors d’une vente d’un appartement en copropriété. Le tour d’horizon des situations liées à la vente d’un logement dans un immeuble collectif.
L’assemblée générale de copropriété pendant la vente de l’appartement
Ce point est important puisque l’assemblée générale peut servir à voter de futurs travaux qui peuvent impacter le prochain acquéreur. La règle est que le syndic convoque le propriétaire actuel à l’assemblée générale. Et ce, tant que le notaire ne l’a pas informé officiellement de la vente définitive de l’appartement. Ceci reste valable pour la période entre le compromis de vente et l’acte de vente authentique.
Toutefois, à partir de la signature du compromis de vente, le futur acquéreur peut représenter le copropriétaire actuel à l’assemblée générale de copropriété. Dans ce cas, ce sera à ce dernier de s’acquitter du montant des travaux éventuellement votés. Si le vendeur souhaite se faire représenter à l’AG par le nouvel acquéreur, il doit lui faire parvenir plusieurs documents, 5 jours au minimum avant le rendez-vous :
- l’ordre du jour de l’AG,
- la convocation avec la date et le lieu,
- le formulaire de procuration complété et signé.
Il est important de mentionner dans le compromis de vente la clause de représentation du vendeur par l’acquéreur afin d’éviter tout litige ou contestation ultérieure.
Rappelons que les travaux votés après la signature du compromis sont à la charge de l’acquéreur, sauf répartition différente en accord entre propriétaire et acheteur. Tout arrangement sur la répartition des charges de copropriété doit figurer dans un avenant au compromis de vente.
Les travaux votés avant la signature du compromis de vente sont à la charge du vendeur. Toutefois, si le paiement intervient de manière échelonnée, la situation peut être différente : c’est le propriétaire officiel au moment de l’appel de fonds qui doit régler les sommes demandées. Aussi, le notaire demande un état daté et lit les PV des derniers AG pour s’assurer qu’aucun reliquat de travaux votés ne sera dû par l’acquéreur. Celui-ci n’aura alors aucune possibilité de se retourner contre le vendeur a posteriori.
C’est pour cela qu’en règle générale, les travaux votés avant la signature du compromis sont mis à la charge du vendeur tandis que ceux votés ensuite relèvent de l’acquéreur. Ceci explique également pourquoi il semble juste que le futur copropriétaire se manifeste à une assemblée générale qui se tiendrait avant la signature de l’acte authentique.
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L’état daté : davantage d’informations pour l’acheteur
La loi Alur renforce le niveau d’information délivré au futur acheteur d’un lot en copropriété. Le vendeur doit en effet lui fournir tout un ensemble d’informations réunies dans un document appelé “état daté”. C’est le syndic de copropriété qui complète en général ce document.
Avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire, plusieurs documents doivent impérativement être fournis à l’acheteur afin qu’il prenne connaissance de l’état de l’immeuble en copropriété, de son organisation et de sa situation financière.
Néanmoins, afin que l’acheteur soit informé plus tôt encore, la loi Alur impose désormais que les principales informations soient fournies avant la signature du compromis de vente sous la forme d’un pré-état daté.
Pour faire simple, l’acheteur d’un lot de copropriété reçoit avant le compromis de vente un pré-état daté, puis un état daté avant l’acte de vente définitif.
Le pré-état daté regroupe certaines informations administratives et financières :
- le règlement de copropriété et l’état descriptif de division,
- le carnet d’entretien,
- la fiche synthétique de l’immeuble,
- le dossier de diagnostics techniques (DTG),
- les procès-verbaux des assemblées générales sur les 3 derniers exercices,
- le montant des charges courantes du budget et des charges hors budget payées par le propriétaire vendeur durant les deux derniers exercices avant la vente,
- le montant de la part du fond travaux,
- l’état des impayés de charges et de la dette due aux fournisseurs.
L’état daté informe l’acquéreur sur le montant des charges à acquitter. L’état daté peut être obtenu à la demande du notaire ou du vendeur. Il est facturé au titre des prestations particulières pour un montant plafonné à 380 € TTC. C’est au vendeur de régler ce montant.
L’état daté comprend les informations suivantes :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices,
- les sommes dont le syndicat peut être débiteur envers le vendeur (avances de trésorerie par exemple),
- les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire : les avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel – ce point intéresse particulièrement le nouvel acquéreur.
- les procès en cours, s’il y en a, doivent être annexés au dossier,
Bon à savoir : si l’état daté est obligatoirement édité par le syndic, le pré-état daté peut être rédigé par le vendeur grâce aux infos disponibles dans l’intranet de l’immeuble.
Bonne nouvelle : ces documents peuvent être transmis de manière dématérialisée ! Il suffit que vendeur et acheteur soient d’accord et signent une attestation et une décharge attestant la remise des documents par voie électronique.
