Syndics de copropriété : comment gérer la loi ALUR ?
La loi ALUR ou loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, adoptée en mars 2014, prévoit une entrée en vigueur échelonnée de ses mesures. Les syndics de copropriété professionnels sont concernés par de nouvelles règles : nouveau contrat, nouvelles obligations, nouvelles exigences. On vous explique l’essentiel pour maîtriser la loi ALUR et ses conséquences pour un syndic de copropriété.
Un nouveau contrat de syndic
Depuis le 1er juillet 2015, les syndics de copropriété doivent adopter un contrat calqué sur le modèle prévu par les décrets d’application de la loi ALUR.
Plusieurs raisons justifient ce nouveau contrat :
- faciliter la comparaison entre plusieurs syndics de copropriété.
- mieux encadrer les relations entre les syndics et les copropriétaires.
- assurer une plus grande transparence, notamment dans les tarifs.
Ainsi, le nouveau contrat de syndic doit notamment comporter certaines mentions obligatoires telles que :
- la durée du contrat,
- le détail des missions (avec une liste des prestations et la rémunération associée),
- les conditions de révocation, de démission et de désignation d’un nouveau gestionnaire,
- le détail de la rémunération : principe du forfait pour la gestion courante, frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés, modalités de défraiement en cas de syndic non professionnel.
- les informations relatives à la création et à la mise à jour annuelle de la fiche synthétique de copropriété.
- la procédure applicable aux copropriétés en difficulté.
C’est principalement sur la rémunération des syndics de copropriété que la loi ALUR est intervenue. Le principe d’une rémunération forfaitaire pour la gestion courante de la copropriété est actée. Par exemple, entre dans ce forfait la tenue de l’assemblée générale annuelle.
Les prestations non comprises dans le forfait doivent être listées et leur rémunération précisée. On trouve ici les études techniques, les visites au-delà du nombre prévu dans le forfait, l’organisation de réunions avec le conseil syndical au-delà du nombre prévu initialement, etc.
Ces honoraires, une fois négociés, font l’objet d’un vote à la majorité absolue, soit 50 % plus 1 des tantièmes de la copropriété.
Une meilleure communication avec les copropriétaires
Sauf décision contraire votée en assemblée générale, un extranet doit être créé dans chaque copropriété. Le syndic doit ainsi mettre en ligne tous les documents indispensables à l’information d’un copropriétaire. Cette nouvelle obligation s’inscrit dans la volonté de transparence et l’envie d’inciter la plupart des syndics de copropriété à faire leur révolution digitale pour gagner en efficacité.
Le syndic doit procéder à la mise à jour de cet extranet au minimum une fois par an, dans les 3 mois précédant l’assemblée générale d’approbation des comptes. Un accès différencié pour le conseil syndical est possible.
Le décret du 23 mai 2019 établit la liste minimale des documents à insérer dans l’extranet de copropriété depuis le 1er juillet 2020 :
- Le règlement de copropriété,
- La dernière fiche synthétique,
- Le carnet d’entretien de l’immeuble, que le syndic doit tenir à jour,
- Les diagnostics techniques des parties communes en cours de validité,
- Les contrats d’assurance, d’entretien et de maintenance de l’immeuble en cours de validité,
- Les contrats et marchés en cours conclus par le syndic (sauf les contrats de travail des salariés),
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- Les devis de travaux acceptés lors de ces assemblées générales,
- Le contrat de syndic en cours.
En donnant accès à d’autres éléments liés à la comptabilité de la copropriété, le syndic évite les appels inutiles de copropriétaires et gagne du temps : les appels de charges, l’état des dépenses par rapport au budget voté, etc.
Des logiciels pour les syndics de copropriété permettent de créer en un clic cet extranet. Aujourd’hui, le choix du syndic se réalise aussi sur ses prestations digitales et la façon dont il facilite la vie de la copropriété :
- accès 24h/24, 7 jours / 7 aux éléments,
- mise à jour en temps réel des informations,
- suivi quotidien de la copropriété.
L’extranet est une obligation mais se révèle surtout une opportunité pour les syndics de copropriété !
Depuis 2014, les syndics professionnels avaient peine à évoluer. Aussi, un second décret de 2019 a prévu une amende de 15 euros par jour de retard pour les syndics de copropriété qui ne respectent pas leur obligation de transparence.
De nouvelles obligations pour le syndic de copropriété
Au-delà du contrat et de l’extranet, le syndic de copropriété voit ses missions s’allonger, d’où l’importance de gagner du temps en s’équipant des meilleurs outils.
La fiche synthétique de l’immeuble
La loi ALUR a ainsi créé le registre des immatriculations des immeubles pour répertorier toutes les copropriétés. Depuis le 1er janvier 2019, toutes les copropriétés doivent y être immatriculées.
L’immatriculation initiale requiert un grand nombre d’informations comme les données d’identification, l’ancienneté du bâti, les difficultés éventuelles. La mise à jour annuelle de la fiche synthétique de l’immeuble est moins chronophage.
Le fonds de travaux
La loi ALUR impose également la constitution d’un fonds de travaux dans les copropriétés de plus de 5 ans et de plus de 10 lots principaux. Sont exclus les immeubles dans lesquels le diagnostic technique global (DTG) révèle l’absence de travaux dans les 10 prochaines années.
Ce fonds de travaux est d’un montant minimal de 5% du budget prévisionnel. Il doit permettre de financer les futurs travaux de copropriété. Attention, le fonds travaux est attaché au lot et n’est pas restituable au copropriétaire lors de la vente de son appartement.
Le diagnostic technique global (DTG)
Depuis le 1er janvier 2017, le syndic a l’obligation de permettre à l’assemblée générale des copropriétaires de se prononcer sur l’opportunité de réaliser un DTG.
La réalisation du DTG n’est obligatoire que :
- pour les nouvelles copropriétés : immeubles construits depuis plus de 10 ans et mis en copropriété depuis le 1er janvier 2017
- pour les copropriétés insalubres : immeubles dans lesquels une procédure pour insalubrité a été conduite.
Cette liste est loin d’être exhaustive. Les obligations issues de la loi ALUR sont encore régulièrement modifiées ou précisées depuis 2014.
