Tout savoir sur le bail commercial

Le bail commercial est un engagement de longue durée indispensable pour un entrepreneur. Il permet d’encadrer les relations existantes entre le propriétaire d’un local commercial et le locataire.

Retrouvez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur le bail commercial.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat de location conclu entre le propriétaire d’un local commercial et un locataire pour une durée minimale de neuf ans (L.145-4 du Code de commerce). Le local doit nécessairement servir à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle par le locataire.

En concluant ce contrat de bail, le locataire et le propriétaire sont automatiquement soumis au statut des baux commerciaux (article 1709 du Code civil).

Bon à savoir : le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité. Ce fonds peut appartenir :

• soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés),
• soit à un chef d’entreprise inscrit au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (article L.145-1 et suivant du Code de commerce).

Il permet au locataire de disposer de différents avantages : le droit au renouvellement de son bail au terme des neufs ans, le droit au versement d’une indemnité d’éviction pour le non-renouvellement, la révision du loyer chaque 3 ans, la révision plafonnée des loyers.

Quel formalisme appliquer au bail commercial ?

Le bail commercial peut revêtir trois formes. Il peut s’agir :

• d’un acte sous seing privé,
• d’un acte authentique,
• ou d’un simple accord verbal.

Pour autant, la rédaction d‘un écrit (au moins sous seing privé) est nécessaire à titre de preuve, sauf si les deux parties ont la qualité de commerçant (article L.110-3 du Code de commerce).

Sachez également que le bail commercial doit impérativement faire l’objet d’un acte authentique (rédaction par un notaire) si sa durée dépasse les 12 ans ou s’il concerne un des débits de boissons (bar, restaurant, supermarché, caviste ou épicerie).

Quelles sont les caractéristiques du bail commercial ?

Le bail commercial doit contenir obligatoirement les éléments suivants :

• La durée du bail (minimum 9 ans) et la durée du bail renouvelé ;
• Le droit à la déspécialisation: Par principe, le preneur doit respecter la destination des locaux stipulée dans le bail. Une déspécialisation totale ou partielle est possible sous certaines conditions (articles L.145-47 à L.145-55 du Code de commerce) ;
• La révision du loyer: En cours de bail le loyer peut être révisé selon la révision triennale légale (plafonnée) ou bien en application d‘une clause d’indexation ;
• Le droit au renouvellement du bail: Toute clause contraire est réputée non écrite. La demande doit être initiée par le locataire par lettre recommandée avec accusé réception dans les 6 mois précédant l’expiration du contrat ou à tout moment au cours de sa prolongation. Le bailleur dispose de 3 mois pour donner sa réponse (article L.145-10, al.1er Code de commerce).
• La possibilité de résolution du bailet ses modalités ;
• Le montant des charges, taxes et impôts (article L.145-40-2 du Code de commerce).
• La réglementation sur le dépôt de garantie;
• Cession du bail ;
• La prise en charge d’éventuels travaux;
• Les modalités d’application de la clause résolutoire.

Quelle est la durée du bail commercial ?

La loi impose une durée minimale pour le bail commercial de neuf années (article L.145-4 du Code de commerce). Toute clause contraire est réputée non écrite. Il est tout à fait possible de conclure des baux pour une durée supérieure (12 ans ,15 ans ou encore 18 ans), à l’exclusion du bail perpétuel.

Le bail conclu pour une durée supérieure à douze ans doit faire l’objet d’une publication au bureau des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble afin d’être opposable aux tiers.

Néanmoins, des exceptions sont admises. Les parties ont la possibilité de conclure un bail d’une durée plus courte, soit inférieure à trois ans s’il s’agit d’un premier bail (article L.145-5 du Code de commerce). En cas de prolongation au-delà de deux ans, un nouveau bail de neuf ans devra être conclu.

Attention, les locations saisonnières (même renouvelées régulièrement) ne sont pas soumises au statut des baux commerciaux. La durée du bail saisonnier n’est pas réglementée et varie en fonction de la saison.

La location saisonnière nécessite la réunion de trois conditions :

• Un local situé dans une zone touristique,
• Une clientèle de touriste essentiellement,
• Une exploitation des lieux exclusivement autorisée durant la saison touristique. 

Quels sont les modes de résiliation du bail commercial ?

La résiliation du bail commercial peut intervenir, soit à l’initiative du locataire ou du bailleur ou du repreneur, soit par la mise en place d’une clause résolutoire.

La résiliation à l’initiative du locataire

Le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale ou bien à l’arrivée du terme convenu, en respectant un préavis de six mois. Ce délai peut être allongé contractuellement mais ne peut être réduit par principe.

Néanmoins, en matière de préavis, des dérogations sont admises pour les baux de plus de 9 ans, les baux des locaux construits pour une unique utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage notamment.

En cas de tacite prolongation du bail au-delà du terme prévu, le congé peut être donné à tout moment, avec un préavis de six mois et pour le dernier jour du trimestre civil.

Sachez également que le congé tardif n’est pas nul en soit. Mais son effet est reporté au dernier jour du trimestre suivant.

La résiliation à l’initiative du bailleur

Le bailleur peut également demander la résiliation anticipée du contrat à l’expiration de chaque période triennale, mais uniquement dans les cas suivants :

• Construction, reconstruction, surélévation de l’immeuble existant,
• Exécution de travaux prescrits ou autorisés sur le plan d’une opération de restauration immobilière,
• Réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage
• Transformation d’un immeuble existant par reconstruction en habitation à usage principal,
• Rénovation ou réhabilitation ou démolition (projet de renouvellement urbain).

Ce dernier peut bien entendu donner congé au locataire à l’arrivée du terme convenu en respectant le même préavis et motivant sa décision.