Résumé
- La loi de 1948 protège les locataires avec loyers plafonnés et maintien illimité.
- Les loyers sont calculés selon la "surface corrigée" et la catégorie du logement.
- Les propriétaires peuvent reprendre le bien pour y habiter ou faire des travaux.
- Ces logements, à prix attractifs, attirent des investisseurs malgré les loyers bas.
La loi de 1948 relative au logement en France est un texte législatif emblématique qui a profondément influencé le droit locatif au XXe siècle. Mise en place dans le contexte de la reconstruction d’après-guerre, elle visait à réguler les loyers et à protéger les locataires dans une période marquée par la pénurie de logements et la hausse des prix. Aujourd’hui, quelques milliers de logements, essentiellement situés dans l’agglomération parisienne, sont concernés par cette loi. Faisons un point sur les principaux aspects de la loi de 1948, ses modifications au fil des années, ainsi que les conséquences juridiques qu’elle engendre pour les acteurs du marché locatif.
Comprendre la loi 1948
La loi du 1er septembre 1948 a été instaurée dans le contexte de la crise du logement de l’après-guerre. Comme cité plus haut, elle visait à protéger les locataires en leur permettant de bénéficier non seulement de loyers plafonnés, mais aussi d’un droit au maintien dans les lieux, même après l’expiration du bail. En contrepartie, le locataire doit respecter certaines obligations, notamment le paiement régulier du loyer, même s’il est plafonné. De son côté, le propriétaire ne peut pas augmenter librement ce loyer, strictement encadré en fonction de la catégorie du logement.
La loi de 1948 concerne les logements construits avant le 1er septembre 1948 et dont le bail a été signé avant le 23 décembre 1986. Ces logements, qui peuvent tout à faire faire l’objet d’une gestion locative dans une agence, se situent dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou dans des communes limitrophes.
En fixant des loyers très bas pour certains logements, la loi 1948 a contribué à la stabilité des locataires, mais elle a aussi rendu ces biens peu attractifs pour les propriétaires, en raison de la faible rentabilité. Elle a favorisé une conservation prolongée des locataires en place, créant une quasi-propriété pour ces derniers en termes de durée.
Si son application est aujourd’hui restreinte et tend à disparaître, quelques milliers de logements en France restent encore sous ce régime.
Loi 1948 et classification des logements
Les logements soumis à la loi 1948 sont classés en différentes catégories (IIA, IIB, IIC, IIIA, IIIB et IV), selon leur qualité de construction, leur confort et leur équipement.
Conséquences de la loi 1948 sur les baux
Le régime de la loi 1948 est unique en matière de baux locatifs. Il confère en effet au locataire un droit de maintien dans les lieux sans durée fixe. Contrairement aux baux classiques qui font l’objet de renouvellements, un locataire sous ce régime peut rester dans le logement aussi longtemps qu’il le souhaite, à partir du moment où il respecte ses obligations locatives.
En outre, avant l’entrée en vigueur de la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006, le bail de location était automatiquement transféré aux héritiers en cas de décès du locataire. Depuis cette loi, le contrat de bail est automatiquement résilié au moment du décès du locataire. Toutefois, certaines personnes peuvent encore prétendre à la poursuite du bail, à savoir :
- Le conjoint ;
- Le partenaire lié par un Pacs ;
- Les enfants mineurs jusqu’à ce qu’ils atteignent l’âge de la majorité ;
- Les ascendants et les personnes en situation de handicap, à condition qu’ils résidaient avec le locataire décédé de bonne foi depuis au moins un an.
Cette stabilité du locataire est un avantage significatif, mais elle peut poser problème aux propriétaires souhaitant récupérer leur bien.
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Calcul et révision du loyer d’un logement soumis à la loi 1948
Le loyer d’un logement soumis à la loi 1948 est réglementé et calculé selon la « surface corrigée » du logement, qui prend en compte non seulement la taille des pièces, mais aussi des facteurs comme l’emplacement, l’état de l’immeuble, l’ensoleillement et la qualité des équipements. Cette surface corrigée est ensuite multipliée par un prix au mètre carré déterminé par décret chaque année au 1er juillet.
Voici par exemple la valeur locative mensuelle à compter du 1er juillet 2023 pour des biens de catégories IIA et IV situés dans l’agglomération parisienne :
- IIA : 13,34 € pour chacun des 10 premiers m2 de surface corrigée, puis 7,92 € pour m2 suivants
- IV : 0,26 € pour chacun des 10 premiers m2 de surface corrigée, puis 0,12 € pour m2 suivants
Chaque année, le loyer peut être révisé, mais toujours en respectant un plafond strict imposé par la loi, en fonction de la catégorie du logement.
Comment congédier un locataire d’un logement soumis à la loi 1948 ?
Il est difficile pour un propriétaire de donner congé à un locataire protégé par la loi 1948. Toutefois, 2 motifs permettent au propriétaire de résilier le bail à l’échéance du contrat entre les deux parties :
- Le congé pour reprise du logement dans l’objectif d’y habiter ou de loger des proches
- Le congé pour la réalisation d’importants travaux
Comment sortir de la loi 1948 ?
Pour sortir du régime de la loi 1948, il est possible d’opter pour un « bail de sortie progressive ». Ce dispositif s’étale sur huit ans et concerne uniquement certains logements des catégories IIB et IIC.
Lorsqu’il y a désaccord entre les deux parties, elles peuvent saisir la Commission départementale de conciliation et tenter de trouver une solution amiable. Et si elles n’arrivent toujours pas à se mettre d’accord, c’est alors le juge des contentieux de la protection (JCP) qui devra être saisi.
Pourquoi investir dans un logement soumis à la loi 1948 ?
Bien que les loyers des logements soumis à la loi 1948 soient faibles, ils peuvent intéresser certains investisseurs. D’une part, parce que ces logements sont souvent vendus à des prix 20 à 50 % inférieurs à ceux du marché.
Si l’ancien locataire n’est pas marié ou lié par un PACS et que ses enfants sont tous majeurs, le propriétaire peut alors récupérer son bien, qui n’est plus éligible à un bail réglementé par la loi du 1er septembre 1948.
