Usufruitier et nu-propriétaire : quelles différences ?
La différence entre un usufruitier et un nu-propriétaire tient aux droits plus ou moins importants que chacun détient sur un bien immobilier.
La propriété d’un bien immobilier (pleine propriété) peut se voir diviser en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit.
La personne qui possède la nue-propriété est bien propriétaire de ce bien mais elle n’en possède pas la jouissance. Autrement dit, elle ne peut pas ni l’occuper ni le louer.
Au contraire, la personne qui possède l’usufruit peut habiter le bien immobilier, mais également le louer et bien évidemment, percevoir les loyers issus de ces locations. Dès lors, l’usufruitier doit s’acquitter des impôts et des charges courantes relatives au bien immobilier.
A noter que l’usufruitier n’est pas à même de vendre le bien.
Usufruitier et nu-propriétaire : qui paie quoi ?
Dans l’objectif d’éviter les conflits entre les deux parties (usufruitier et nu-propriétaire) la jurisprudence est venue éclaircir et surtout délimiter la responsabilité de chacun concernant les différentes charges du logement.
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
Dans la majorité des cas le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière revient à l’usufruitier du bien immobilier, sur la base de la valeur du bien en pleine propriété. Néanmoins, il peut arriver que cet impôt soit réparti entre les deux parties. C’est notamment le cas lors d’un démembrement du bien suite à une vente de la nue-propriété.
Les impôts locaux
C’est à l’usufruitier que revient le paiement de la taxe d’habitation ainsi que de la taxe foncière.
A noter que si le bien immobilier fait l’objet d’une location, ce sera alors au locataire en place de s’acquitter de la taxe d’habitation.
Les revenus locatifs
Comme vu précédemment, c’est l’usufruitier qui dispose de la jouissance du bien immobilier. Il peut y résider ou plutôt décider de le proposer à la location. S’il prend pour option ce deuxième choix, il devra alors déclarer les revenus locatifs perçus dans la catégorie de l’impôt sur le revenu.
Il aura également la possibilité de venir déduire les charges effectivement payées, comme un bailleur classique.
Les travaux d’entretien et les réparations importantes
L’usufruitier doit s’acquitter des dépenses liées à l’entretien courant du bien ainsi que les dépenses d’amélioration.
A noter : Si l’usufruitier ne veut pas réaliser les travaux d’entretien courant, le nu-propriétaire peut réaliser les travaux lui-même et lui demander un remboursement par la suite.
A noter que le cas inverse ne fonctionne pas. En effet, l’usufruitier n’est pas en mesure d’obliger le nu-propriétaire à réaliser les réparations importantes.
Le nu-propriétaire doit, quant à lui, prendre en charges les réparations importantes du bien immobilier, notamment celles qui relèvent de la structure du bâtiment comme les gros murs ou encore la toiture.
Pour résumer
L’usufruitier doit pour sa part prendre en charge les dépenses d’entretien, les charges courantes du logement, ainsi que les impôts.
Le nu-propriétaire doit quant à lui s’acquitter des réparations importantes. Les deux parties doivent se répartir les charges de copropriété.
