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L’achat d’un bien immobilier peut être une étape importante de la vie, mais il peut parfois s’avérer complexe. Il est important de connaître les règles et les garanties qui s’appliquent à l’acquisition d’un bien immobilier, afin de se prémunir contre les éventuels vices cachés. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur le vice caché dans le domaine de l’immobilier et de la gestion locative.
Le vice caché dans l’achat immobilier
Lorsque vous achetez un bien immobilier, vous êtes protégé par la garantie des vices cachés, qui est prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil. Cette garantie s’applique à toutes les ventes de biens immobiliers, qu’elles soient réalisées par des professionnels ou des particuliers.
Le vendeur doit garantir l’acheteur contre les vices cachés qui rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil).
Pour que la garantie des vices cachés puisse s’appliquer, trois conditions doivent être remplies :
- le vice doit être caché,
- antérieur à la vente
- rendre la chose vendue impropre à l’usage auquel elle est destinée.
Une analyse minutieuse du bien immobilier
Les éventuels problèmes de malfaçons (fuites du robinet, traces d’humidité sur les murs, parquets décollés, fissures, défaut d’étanchéité de la toiture, carreaux cassés…) doivent être détectés et signalés avant la conclusion de l’achat.
Cependant, il arrive parfois que ces anomalies soient difficilement détectables par les visiteurs. Dès lors, il est conseillé de faire appel à un professionnel (type architecte) pour vous accompagner lors de la pré-visite d’achat du bien immobilier, en prévention de risques de vices cachés et de malfaçons.
Grâce à son expertise, vous êtes certain que l’ensemble du logement est analysé, au niveau de la structure même ou dans l’état global du bien (fenêtres, salle de bain, gaz, électricité… )
Vous limitez ainsi considérablement les risques de mauvaise surprise.
Exploiter les diagnostics immobiliers
Un grand nombre de diagnostics (plomb, gaz, amiante, électricité, surface au sol, termites….) doivent être réalisés par le propriétaire bailleur avant la vente du bien immobilier.
En tant que futur acquéreur vous avez donc accès à un dossier complet sur le bien qui vous intéresse. Afin de bien tirer parti de ces nombreuses informations, vous pouvez là aussi faire appel à un professionnel qui vous donnera une analyse détaillée des diagnostics en pointant les éventuelles anomalies.
En cas de défauts relevés dans les diagnostics, le futur acheteur peut demander au propriétaire la réalisation de certains travaux.
Ce dernier étant uniquement dans l’obligation d’informer le futur acquéreur , il n’est pas dans l’obligation d’accepter la demande de travaux.
Le saviez-vous
Au-delà d’une analyse des diagnostics, veillez également à bien vous renseigner sur l’environnement du bien immobilier que vous envisagez d’acquérir. Pour cela vous pouvez vous informer auprès des voisins, mais également auprès de la mairie pour consulter le PLU (plan local d’urbanisme) et le POS (plan d’occupation des sols) afin de prendre connaissance des éventuels projets de constructions à venir.
La découverte d’un vice caché
Si l’acheteur découvre un vice caché, il peut agir en justice en invoquant la garantie des vices cachés. Il doit agir dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice caché (article 1648 du Code civil).
Il peut alors demander soit la résolution de la vente, soit une réduction du prix de vente, ainsi que des dommages et intérêts pour les frais occasionnés.
Si le vice caché est avéré, le vendeur est tenu de restituer le prix de vente à l’acheteur. En revanche, si l’acheteur a acheté le bien en connaissance de cause, il ne pourra pas invoquer la garantie des vices cachés.
Vices apparents et non-apparents
Il est important de distinguer les vices apparents des vices non-apparents. Les vices apparents sont ceux qui sont visibles et détectables au moment de la vente, et qui ne peuvent donc pas être couverts par la garantie des vices cachés. L’acheteur ne peut pas invoquer la garantie des vices cachés pour les vices apparents, sauf s’il y a une clause expresse dans le contrat de vente.
En revanche, les vices non-apparents sont ceux qui ne peuvent pas être détectés au moment de la vente, même avec une attention normale. Ils sont donc couverts par la garantie des vices cachés.
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Garantie légale de conformité
En plus de la garantie des vices cachés, l’acheteur bénéficie également d’une garantie légale de conformité, prévue par les articles L. 217-4 et suivants du Code de la consommation. Cette garantie s’applique uniquement aux acheteurs non-professionnels et s’entend comme l’obligation pour le vendeur de livrer un bien conforme au contrat de vente.
Ainsi, si le bien reçu par l’acheteur ne correspond pas à la description faite par le vendeur ou présente des défauts, l’acheteur peut invoquer la garantie légale de conformité et demander le remplacement ou la réparation du bien. Cette garantie est valable pendant une durée de deux ans à compter de la délivrance du bien.
En conclusion, il est essentiel de connaître ses droits et ses devoirs en matière de vice caché lors de l’achat d’un bien immobilier ou de la gestion locative d’un bien loué. Il est recommandé de faire appel à des professionnels pour réaliser les diagnostics techniques obligatoires et pour rédiger les contrats de vente ou de location afin de se prémunir contre les éventuels vices cachés.
